三一五后的第三天，也就是3月18日， 我省取消普通住房标准设计土地增值税普通住房免税的文件《关于明确免征土地增值税执行标准的公告（2025年第1号）下发，我所微信号点击量意外多，足见大家非常关心，也有人撺掇，让我发表点评论，本不想说啥，但是架不住一再的督促，也就写了今天这个短文。

准所周知，房地产进入了漫长的看不到春天的寒冬。限购、住房划分为普通住宅和非普通住宅等区别对待，都是基于房地产市场过热所采取的政策调控措施，面对新的形势，二十届三中全会“健全保障和改善民生制度体系”的举措之一——充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。也就是适时改变调控措施，确保房地产市场稳定健康发展，达到稳房价，防范系统性风险的目标。

为促进房地产市场平稳健康发展，根据2024年中央经济工作会议精神，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合下发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（公告2024年第16号，以下简称“16号公告”），从两头给予税收优惠，购房者给予契税优惠，同时给予契税优惠的面积、套次也是大大放宽，给购房者不少的实惠；购房再卖出，也就是转让二手房的增值税不分普通非普通住房，过规定年限即可以免征增值税，对购房者或者住房投资人，确实是个“大礼包”。当然，对开发方的税收优惠应该也没缺位，文件最大的亮点应该是“取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税政策”，因为住房按规定标准划分普通和非普通，土地增值税的待遇不同，普通住房增值率不超过20%可以免税，而非普通只要增值就全额缴纳土地增值税，如果取消了普通、非普通划分标准，免税的政策又继续，那么相当于非普通住房也可以与普通住房同等待遇，增值率不超过20%的可以享受免税，这不就是给房地产开发方的大礼包吗！尤其在房地产企业在量价齐跌，资金紧缺的严峻形势下，饥渴的地产企业普遍期盼着这个大礼包能如约而至并能有所惊喜。

当然这个文件并不解渴，因为没有像契税、增值税那样，发文即可执行享受，取消普通、非普通住房标准土地增值税的处理，还不能见文即可享受，而是明确了三点：一是取消普通和非普通住宅标准，普通住房增值率未超过20%的免税政策继续有效，不因取消普通非普通而有变化，算是给了个“定心丸”。二是既然税法规定的“普通住房”可以享受免税，取消标准后，税法规定的免税的“普通住宅标准”继续授权由各省、自治区、直辖市人民政府规定，也就是免税的普通住宅标准怎么定由省级政府说了算，中央不再干涉。三是规定了取消普通、非普通住宅标准后，销售免税的“普通住宅”在标准调整后的征管衔接：取消普通、非普通住宅标准后，“普通住宅”执行标准公布后以及公布前，受理或者已经受理未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行；公布前已经出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

根据16号公告，取消普通住宅和非普通住宅标准，对房地产企业一定是利好，因为房地产市场有两头，从购房者而言“礼包”里面确实有“干货”，对开发方而言，也明确了取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税政策，不过这个“礼包”的“礼品”是不是“干货”，由省级政府说了算，也就是由原来中央给普通住房定标准，省级政府在这个统一标准的基础上上下浮动20%，变为由省级政府自己定标准。换句话说，“礼包”已经给了，容量不限，装什么“礼物”取决于省级政府。

根据现在已经公布了取消普通、非普通住房标准涉及土地增值税政策的省份来看，大致分为三类，一是明确了普通住房标准，并且都是在原来中央标准基础上上浮20%规定，即“容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下”，以甘肃、云南、山西为代表；二是取消标准，不再确定新的普通住宅标准，也就是没有标准，当然言下之意就是只要是住房，都算是普通住房，以北京市、重庆市等为代表；三是与三部委16号公告同时下发，并在下发后即可对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率，也就是说，从2024年11月12日起，住房不分普通、非普通，按普通住房申报计算增值税，再清楚点就是同一清算单位只分普通住房和其他类型房地产（由原来的“三分法”改为“二分法”）分别计算增值额和增值率，换句话说，真的取消了“普通住宅和非普通住宅标准”。当然这个“礼包”还有更多的“干货”，包括清算申报受理后季初不再预交土地增值税、出具清算结论申请调整重新计算土地增值税清算税额等，可以说意外惊喜都在房产地开发企业的心坎上。

说了这么多，感觉啥也没说，正如我们看到的文件，说的确实很少，但是如同啥也没说一样。

失望总是来自于奢求，如果我们不求改变，不求“取消普通住房和非普通住房标准”对自己有更多的优惠，那看到文件也就不会有失落的遗憾乃至愤怒的情绪，日子也会过下去。

人们总是拿别人家的孩子比较说事，但是别人家的孩子变不成自家的孩子，那是因为血缘所决定的；企业就不一样了，往往是用脚投票，哪儿环境好，就往那儿跑，“六小龙”的出现也就不是偶然了。

突然似乎感觉人家在算一个大账，眼睛盯得是增量，因为政策优惠，优质的开发商就往那儿跑，土地价格自然就会上涨，财政收入依然会增长，而有些则是紧盯存量，从油渣里面榨油，也可能榨出点，但是榨完以后，剩下的不就是无人问津的待开发土地了吗？

估计还是想多了，洗洗睡吧！