近日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），对房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题做出具体规定，自2010年1月1日起施行。

我国土地增值税实行按预售收入预征，在房地产销售完成后进行最终清算的制度。如果项目未来清算综合征收率高于预征率，则导致企业以前年度少扣了土地增值税，相应多缴纳了企业所得税。公告针对房地产开发企业注销过程中产生的上述税务问题进行了具体规定：

一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：

    （一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：

各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）?

本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

在这里应该注意三点：一是“注销当年汇算清缴出现亏损”是指根据《财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）规定将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。二是“注销前项目开发各年度”是指土地增值税清算涉及的年度。三是根据土地增值税暂行条例，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，因此，按照项目开发各年度实现的销售收入占整个项目销售收入总额的比例在开发各年度分摊土地增值税时，项目销售收入不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

    （二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。