土地增值税清算不是税收新政! 土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。可以说，土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。2006年12月28日，国家税务总局颁布了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号文），这个通知在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法。
　　土地增值税早在1994年就已开征。1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号),规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。1995年又出台了《实施细则》。《细则》第十六条规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。2006年3月2日起执行的《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税［2006］21号)第三条也规定了土地增值税的预征和清算问题：“工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补”；“对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。”对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作，而且土地增值税征管工作不断规范。土地增值税并不是全部按60%的税率计征，而是实行四级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
　　
　　2008年3月19日兰州市地方税务局下发了〈关于印发《兰州市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》的通知〉（兰地税发〔2008〕45号），甘肃方正税务师事务所网站称之为“兰州市土地增值税清算风暴即将来临”。 14年的土地增值税，终于进入了实质性的操作阶段。 土地增值税的清算，因其直接影响到资金链,无疑会给大量开发商带来巨大的成本压力。
　　
　　诚如方所所言“在土地增值税清算过程中，税务机关站在收税的角度，以有利于收取税款为出发点，在土地增值税政策很不完善的情况下，自由裁量权很大，难免因执行政策过紧出现偏差，企业为了维护自身利益，征纳矛盾在所难免。”、“在清算过程中，出现了大量的诸如清算范围、清算单位、不同用途开发产品分别计算增值额、合作建房土地成本确定等一系列争议问题，各检查组清算出巨额税款，让企业瞠目结舌，而又迷惑不解。”针对此种现状，方正税务师及时总结清算过程中出现的问题，深入研究政策，剖析具体案例，撰写了《如此计算征税于法不符于理不合——解析一土地增值税清算案例》。多次在税务机关组织的清算汇报会上解释有关政策，协调兰州市开发协会组织税务机关企业共同参与的土地增值税清算协调会。同时，随时召开方正会员座谈会，向开发企业讲解土地增值税政策，还计划在9月9日举办“甘肃省第二届房地产高级税收研讨班”，进一步系统讲解土地增值税等房地产涉及的各主要税种的税收政策和税收筹划方法，提高企业纳税意识和防范税收风险的意识。同时由于清算范围涉及广，政策复杂，税企所占角度不同，对税法的政策理解各异，土地增值税清算工作效率比预计要低很多，原计划2008年10月底前结束检查，但是到目前彻底清算完的还没有三分之一
　　
   土地增值税清算工作难度大，税收征纳是矛盾的统一体，为创建和谐的征纳关系，征纳双方、社会都需要负责任的涉税中介机构。房地产开发本身的复杂性、房地产销售方式的多样性、扣除项目的繁杂性等，符合清算条件的房地产开发企业寻找有经验、有实力的税务师事务所协助您完成项目清算，会达到事半功倍的效果；引入专业税务中介机构可发挥中介机构专业优势，降低征纳双方的成本和涉税风险，避免纳税人不了解税收知识而带来的经济损失，起到桥梁纽带的作用。
　　土地增值税清算，甘肃方正税务师事务所与您共同面对！