衣食住行，乃民生之本。正当人们的腰包鼓起来，将要实现买房、换房梦的时候，商品房的价格悄然上涨了，腰包鼓起的速度怎么也跟不上房价的上涨速度，美梦在房价上涨中变得越来越远，老百姓不满、社会各界质疑，房地产业成了社会普遍关注的焦点！正当房地产开发企业赚的钵满体肥的时候，政府关于房地产行业的宏观调控政策 “国六条”、“ 国八条”也陆续出台，抑制房价过快上涨的措施叠加实施，利息、税收等经济杠杆开始发挥作用，已经沉睡近14年的老税种土地增值税在税收调控中被激活，从2008年4月开始，土地增值税清算不期而至，在兰州房地产业界掀起轩然大波，国家和房地产企业的利益博弈拉开了序幕。

土地增值税说白了，就是针对房地产企业销售房地产取得的利润征收的一种税，也可以称之为超利润税，这个税种1993年12月立法，1994年1月1日开始征收，征收土地增值税的目的就是想通过调节土地增值收益，规范房地产交易市场。其计税依据是房地产的销售收入减扣除项目金额后的余额，根据扣除项目增值率适用30%至60%的超率累进税率。说起来简单，实际操作却非常复杂，涉及到清算单位、清算条件以及房地产销售收入的确认、开发成本、附加扣除、税金扣除、开发费用扣除、计算增值率、确定税率等，同时还要考虑普通住房减免税等，而相关政策又不完善，最高法律级次的条例仅15条、细则24条，更给实际操作带来很大的难度，有人戏称土地增值税，是“土地争执税”，这个税种从房地产过热的背景酝酿开征，由于1994年开征后房地产市场疲软而搁浅，14年来一直无人问津，形同虚设。自2006年开始财政部、国家税务总局前后至少下发3个文件、甘肃省地方税务局下发至少3个文件，用以规范土地增值税的清算、预征等问题，山雨欲来风满楼，土地增值税清算一触即发。

甘肃方正税务师事务所是兰州市唯一一家专门提供房地产税收服务的社会中介机构，一直保持着对税收政策的变化的高度关注，试图通过各种途径唤醒开发企业对土地增值税的重视，2006年9月举办“第一届甘肃省房地产开发企业税收高级研讨班”，聘请甘肃省地税局主管土地增值税的官员讲解土地增值税政策，该所注册税务师方斌国主讲了土地增值税的政策变化以及税收筹划方法，并开始联系企业进行土地增值税的计算申报，但是并没有引起房地产开发企业的普遍关注，只有极少数企业委托该所办理土地增值税清算申报，机会总是留给有准备的人，这些企业因提前做好了准备，运筹帷幄，取得了很好的效果；2007年4月《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）下发后，方正税务师及时提议与兰州市开发协会共同举办了“土地增值税培训班”，编辑了《土地增值税税收政策法规汇编》、《房地产企业税收及成本核算指南》，该所所长方斌国系统的讲解了土地增值税清算的有关政策以及实务操作，兰州市地税局房地产建筑安装业管理分局开始初步安排兰州市土地增值税清算工作，借鉴方正事务所建议，采取“先易后难、中介机构参与，税务机关审核”的基本思路，但是由于房地产企业脑子里面等一等、看一看的观念挥之不去，没有引起房地产企业的高度重视，清算工作进展缓慢，没有取得预期的效果。

时间飞速，转眼到了2008年这个让人铭记在心的年份，人们深深的记住这一年是因为汶川地震、北京奥运，兰州房地产企业还要加上土地增值税清算风暴。

2008年春节的幸福美满还残留在人们的嘴角，兰州市地方税务局根据省局要求开始酝酿土地增值税清算，3月19日〈关于印发《兰州市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》的通知〉（兰地税发〔2008〕45号）下发，甘肃方正税务师事务所网站称之为“兰州市土地增值税清算风暴即将来临”。

为做好本次清算工作，税务机关以“税源有限、管理无限”的治税理念为指导，以项目跟踪管理为把手，通过发挥房地产建筑安装业税收专业化、一体化管理优势，借助社会综合治税平台，力求扎实有效地开展土地增值税清算工作并取得突破性进展。兰州市地税局成立了土地增值税清算工作领导小组，领导小组下设土地增值税清算工作办公室、宣传组、政策咨询解答组、工作纪律监督组、清算工作实施组，清算人员由市局人事处从市局机关和近郊四区地税局抽调从事税务稽查工作3年以上、取得注册税务师或注册会计师等资格、年龄在45岁以下的精兵强将60余人。纳入清算范围的项目为1994年土地增值税颁布实施之日起至2007年12月31日止，在兰州市从事并完成土地转让和房地产开发项目的单位和个人，具体包括：在兰州市范围内进行土地转让的单位和个人、房地产开发企业、其他企业及非房地产开发单位（包括党政机关、事业单位、社会团体、军事单位等）涉及到房地产开发已完工或完成销售85%以上的项目。计划从3月份开始至10月份分三个阶段完成清算工作，在准备阶段专门聘请甘肃方正税务师事务所所长方斌国进行了为期二天的培训，4月1日开始清算组分13个检查组分别进驻13户企业开始了土地增值税的清算，并明确要求企业不得自行清算，委托税务师事务所清算鉴证无效，兰州市土地增值税清算战役正式打响！

本次清算，以土地增值税为主，各税种无论以前是否稽查过，一律全面清查。众所周知，税收是最为敏感的话题之一，因为它将无偿的从企业利益中分出一部分，税收的多少直接关系着企业的利益，因此，是利益分配的焦点。在土地增值税清算过程中，税务机关站在收税的角度，以有利于收取税款为出发点，在土地增值税政策很不完善的情况下，自由裁量权很大，难免因执行政策过紧出现偏差，企业为了维护自身利益，征纳矛盾在所难免。为维护自身合法权益，实创现代、华富集团、天正集团、仁恒房地产、兴隆地产等数十家企业与甘肃方正税务师事务所联系，该所坚持“独立、客观、公正、高效”的执业原则，说服指导企业紧密配合清算，但是在清算过程中，出现了大量的诸如清算范围、清算单位、不同用途开发产品分别计算增值额、合作建房土地成本确定等一系列争议问题，各检查组清算出巨额税款，让企业瞠目结舌，而又迷惑不解，方正税务师及时总结清算过程中出现的问题，深入研究政策，剖析具体案例，撰写了《如此计算征税于法不符于理不合——解析一土地增值税清算案例》。多次在税务机关组织的清算汇报会上解释有关政策，协调兰州市开发协会组织税务机关企业共同参与的土地增值税清算协调会。同时，随时召开方正会员座谈会，向开发企业讲解土地增值税政策，还计划在9月9日举办“甘肃省第二届房地产高级税收研讨班”，进一步系统讲解土地增值税等房地产涉及的各主要税种的税收政策和税收筹划方法，提高企业纳税意识和防范税收风险的意识。

由于清算范围涉及广，政策复杂，税企所占角度不同，对税法的政策理解各异，土地增值税清算工作效率比预计要低很多，原计划2008年10月底前结束检查，但是到目前彻底清算完的还没有三分之一。对此，方正税务师事务所及时向税务机关分析清算效率低的三个主要原因，即清算力量不足、政策执行偏紧、企业配合不畅，建议税务机关按照规定多元清算、税务机关审核，老项目老政策、新项目新政策，充分沟通协商一致的建议，得到了税务机关的初步肯定。

土地增值税清算必将进行到底，土地增值税也将在一定历史时期长期存在下去，税收征纳是矛盾的统一体，为创建和谐的征纳关系，征纳双方、社会都需要负责任的涉税中介机构。