一、土地增值税清算困难

　　南川区地税局自有记载征收土地增值税以来，10年有余，征管资料显示，无完整计算土地增值税增值额清算报告。据南川区地税局土地增值税清算统计，截至2006年2月1日前，南川区共清理25个项目，其中能够通过清算真正核算增值额的项目为零个，18个项目的清算采取了核定征收清算方式，7个项目无法清算。征纳双方对土地增值税税种认识不够清楚，纳税人为应付清算设置了太多障碍，税务机关监督机制不够健全，对土地增值税按增值额进行清算计算的可操作性太小，清算实际仍停留在核定征收之中，清算困难主要包括以下三个方面。

　　一是土地增值税清算不准确。土地增值税扣除项目繁琐，体现不出简便易行原则。根据土地增值税清算要求，纳税人应报送的资料不少于12项，如《土地征用及拆迁补偿费用明细表》等内容，这些资料从客观上讲，增加了征纳双方清算的工作量。从主观上讲，纳税人报送的资料真实性存在问题，纳税人虚报成本，导致税务机关清算不准确。

　　二是土地增值税无法清算。按规定，土地增值税扣除项目，须提供合法有效凭证。合法有效凭证主要指税务发票。在增值税扣除项目中，采取的是增值税专用发发票抵扣模式，而且进项抵扣还实行了定期审核制度。在土地增值税扣除项目中，采取的是普通发票抵扣模式，没有设定扣除项目定期审核规定，对扣除项目合法凭证的取得和审核没有可操作性的法律保障措施，导致税务机关不能清算。

　　三是二手房转让土地增值税清算难度大。众多的“炒房族”系自然人，他们只是在进行房地产交易时才以临时纳税人的身份出现，税务登记基础信息不全，有些纳税人的电话、通讯地址都是虚构的，税务机关凭什么进行清算呢？

　　二、重庆市现行土地增值税预征比例偏低

　　重庆市为土地增值税清算，统一按1%的比例设置的预征率存在偏低现象。目前，各地土地增值入库绝对额仍是土地增值税预征税款。据南川区地税局统计，截至2008年7月14日，当年入库土地增值税561万元，自2003年累计入库1758万元，但所入库税款全部系1%的预征税款，清算入库税款为零，清算完全流于形式，而且税收流失从预征开始。

　　在实际操作中，房地产企业土地增值税存在清算不准确和无法清算等原因，税务机关不得不选择核定征收的清算形式。按规定，对5种房地产企业，税务机关可以参照其开发规模水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。商业门面征收率为2%、其他项目征收率为1.5%.但我市现行规定，统一按1%的比例预征土地增值税，商业门面，高级公寓、别墅、度假村等其他项目预征额明显偏低，如果清算流于形式，税收流失就更为严重。

　　三、建议措施

　　土地增值税有促进土地资源有偿利用，调节房地产企业高额利润的重要税收作用。针对土地增值税清算流于形式和清算困难问题，南川区地税局建议：对土地增值税按普通住房1%、商业用房2%、其他用房1.5%的比例进行分类预征；减轻清算困难，普遍执行土地增值税开发成本核定扣除额标准清算原则；尽快改革土地增值税税制，将土地增值税累计税率简化为比例税率。