兰州市地方税务局

兰地税函【2008】165号

兰州市地方税务局关于房地产

涉税评估有关问题的通知

各县、区地方税务局、市局各分局：

为进一步规范我市国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）转让涉税评估行为，为准确计算房地产交易所涉及的税款提供依据、根据有关税收政策，现就有关房地产交易涉税评估问题明确如下：

一、关于房地产涉税评估范围

（一）凡以房地产转让收入作为计税依据，如出现转让价格明显偏低而又无正当理由，按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定需要核定营业额，而列举的核定营业额的顺序方法难以适用的；

（二）以房地产进行实物交换，没有实际结算价格，难以确定营业税计税依据的；

（三）凡在房地产交易过程中隐瞒、虚报房地产交易价格或者转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由，根据《土地增值税暂行条例》第九条规定需要评估的；

（四）转让已使用房屋、建筑物，根据《土地增值税暂行条例》第六条规定需要确定扣除金额的，或者转让旧房不能提供扣除凭证或者提供的扣除凭证不实不能作为确定扣除项目金额的；

（五）转让房地产，提供扣除项目金额不实，根据《土地增值税暂行条例》第九条规定需要评估的；

（六）承受房地产成交价格明显低于市场价格而又无正当理由、根据规定需要按照评估价格计算征收契税的；

（七）计征房产税的房产原值明显不合理或没有房产原值的，需要以评估价确定房产税计税依据的；

（八）其他根据税收法律、法规和规范性文件需要对房地产进行评估的情形。

二、房地产涉税评估的申报审查

纳税人有本办法第一条所列情形的，税收管理员或者税务稽查人员可向所在税务机关提议评估，纳税人也可自行书面向主管税务机关申请评估。

对税收管理员或者税务稽查人员提议评估的，应填制《税务机关房地产涉税评估申报审批表》（样式见附件一），详细说明需要评估的事实、政策依据和理由，报经所在税务机关税政部门审核，主管局长审批。

纳税人自行申报房地产涉税评估的，应向主管税务机关提交《纳税人房地产涉税评估申报审批表》（样式见附件二）报主管税务机关，经主管税务机关部门审核，主管局长审批。

三、房地产评估机构的确定

经审批纳税人可以自行委托评估的，应委托具有评估资质并报市地税局备案的评估机构进行评估。经审批房地产涉税评估由税务机关委托的，由主管税务机关依规定在市地税局备案的评估机构中选择确定。

已经登记备案的评估机构见附件三，以后有增加或者变化的另行通知。

从事房地产涉税评估的机构，必须具备以下条件：

第一、必须是国家有关部门授予评估资格的资产评估事务所、房地产估价所；

第二、有一定评估业绩并无不良记录；

第三、在市地税局备案登记；

评估机构在房地产交易涉税评估中，应严格执行评估规范，恪守职业道德。

四、房地产交易涉税评估方法

（一）对于确定房地产转让收入的评估业务，应采用现行市价法或者市场比较法进行评估；

（二）对于确定其成本、扣除项目的评估业务，应采取重置成本法或者重编预算法进行评估；

（三）土地评估对于基准地价更新及时的采用基准地价系数修正法进行评估，同时也可采用现有宗地比较法评估。

五、房地产交易涉税评估程序

经审核需要评估的，按照以下程序办理：

（一）由税务机关或者纳税人与确定的评估机构签订委托协议书；

（二）纳税人提供评估对象相关资料（标的物图纸、资料）；

（三）评估机构工作人员现场勘察；

（四）评估机构评定估算并出具报告；

（五）评估机构向税务机关及委托人报评估报告；

（六）税务机关确认评估结果。

六、评估结果的审核确认

主管税务机关收到评估机构评估报告后，应组成评估报告审核小组进行审核，对评估项目涉及金额在1000万元（含1000万元）以上的，应报市地税局审核确认。

在评估报告审核过程中，应详细审核评估占有的资料是否齐全、采用的方法是否适当、评估计算是否准确、评估结果是否合适。审核后作以下处理：

（一）经审核评估占有资料充分、采用的方法适当、评估价格准确、评估结果合理的，予以确认，下发评估结果确认书（格式见附件四）。

（二）经审核有异议的，可以向评估机构询问，评估机构应及时答复或者修改，答复、修改后可以排除异议的，下发评估结果确认书。

（三）经审核发现评估方法不合适、评估计算不准确、评估结果明显不合理的，不予确认，下发评估结果不予确认书（格式见附件五）。

（四）经审查，有证据表明评估机构违规操作，收受纳税人正常报酬以外的财务故意高评或者低评，可能造成国家税款流失的，建议市地税局取消备案并提请有关主管部门吊销其执业资格。

七、评估报告的内容及格式

评估报告应载明评估机构、委托方和资产占有方、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据（行为依据、法规依据、产权依据、价格依据）、评估方法、评估过程、评估结果、或有事项、评估报告的法律效力、评估报告的使用范围、评估人员等事项。

本通知自二〇〇八年一月一日起执行。

甘肃省兰州市地方税务局

二〇〇八年七月二日