甘肃省兰州市地方税务局文件

兰地税发〔2008〕45号

　　
　　关于印发《兰州市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》的通知

　　
各县、区地方税务局，市局各处室、直属单位：
　　现将《兰州市地方税务局土地增值税清算工作实施方案》印发给你们，请认真遵照执行。
　　                                                        二〇〇八年三月十九日

　　
　　兰州市地方税务局土地增值税清算工作实施方案

　　为贯彻落实国家税务总局关于土地增值税清算有关政策，切实做好全市土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）和《甘肃省土地增值税预征清算办法》的有关规定，市局决定从2008年3月20日开始，在全市范围内开展土地增值税清算工作，具体实施方案如下：
　　一、指导思想
　　以“税源有限、管理无限”治税理念为指导，以项目跟踪管理为把手，充分发挥房地产建筑安装业税收专业化、一体化管理优势，借助社会综合治税平台，扎实有效地开展土地增值税清算工作并取得突破性进展，实现对该税种的科学化、规范化、精细化管理，提升全市房地产建筑安装业税收征管的质量和水平。
　　二、清算范围
　　自1994年《土地增值税暂行条例》颁布实施之日起至2007年12月31日，在兰州市从事并完成土地转让和房地产开发项目的单位和个人：
　　1、土地转让项目：在兰州市范围内进行土地转让的单位和个人均属土地增值税清算的范围。
　　2、房地产开发项目：房地产开发企业、其他企业及非房地产开发单位（包括党政机关、事业单位、社会团体、军事单位等）涉及到房地产开发项目已完工或完成销售85%以上的均属土地增值税清算范围。
　　三、方法步骤
　　坚持“全市联动，上下配合，分步实施，整体推进”的原则，积极稳妥地开展土地增值税清算工作。本次土地增值税清算工作从2008年3月20日开始，到2008年10月31日结束。具体分为以下三个阶段：
　　第一阶段：清算部署阶段（3月20日至3月31日）。
　　（一）组织领导。市局成立土地增值税清算工作领导小组，市局党组书记、局长廖永凯任组长，副局长温青梅、吕焰、毋辉军、贾发元、纪检组长李国华任副组长，成员由市局征管处、税政一处、税政二处、税政三处、办公室、人事处、法规处、宣教处、监察处、发票处、稽查局、房建分局主要负责人组成。各县区地税局党组书记、局长为清算工作第一责任人，对本单位土地增值税清算工作进度、质量、效果负责。领导小组下设“一室四组”，即：土地增值税清算工作办公室、宣传鼓动组、政策咨询解答组、工作纪律监督组、清算工作实施组。清算工作办公室：主任毋辉军，副主任王虎元、张弘，成员高瞻、刘政、雒东文、张海恒。负责土地增值税清算方案的制定、阶段性工作总结和部署、后勤保障服务、内外协调等工作。宣传鼓动组：组长温青梅，副组长张平、柳旭辉，成员张娟、黄健、杜晨琛。负责清算工作的宣传动员、清算过程的宣传报道工作。政策咨询解答组：组长吕焰，副组长费晓丽、丁晓春，成员张继军、罗云霞、黄洁、张启明。负责土地增值税清算人员业务培训、有关税收政策的解释说明、行政复议受理等工作。工作纪律监督组：组长李国华，副组长李伟国、李海涛，成员苏怀玉，李莉。负责清算工作的纪律监督和责任追究，实施清算工作的监督考核，监督考核内容包括清算人员的工作纪律、劳动纪律、廉政纪律、工作作风等。清算工作实施组：组长贾发元，副组长杨成、王轶刚，下设检查小组、审理小组、清收小组和统计小组。成员由抽调人员组成。负责清算工作的实施、结论的出具、税款的清收、统计汇总等项工作，建立定期通报制度，对清算工作的进展情况、取得的成果及时进行传递与通报。
　　红古区、榆中县、皋兰县、永登县地税局也要根据土地增值税清算工作的需要，成立相应的土地增值税清算工作领导小组，建立完善责任追究制、定期通报制度，以加强对该项工作的组织领导，为清算工作提供组织保证。
　　（二）人员选配。由市局人事处负责从市局机关和近郊四区地税局抽调45人组成清算工作实施组。抽调人员必须符合以下标准：一是政治坚定，业务精湛，作风扎实，廉洁奉公；二是从事税务稽查工作3年以上；三是取得注册税务师或注册会计师等资格；四是年龄在45岁以下。
　　红古区、榆中县、皋兰县、永登县地税局也要参照以上标准，选派政治素质高、业务能力强的税务干部开展清算工作。
　　选调人员以各自来源为单位，清算工作主要以其所属单位辖区纳税户为主，其工作成果纳入市局对各县区局两制考核体系，工作期间的表现纳入个人两制考核。清算工作中，选调人员的考勤由清算工作实施组负责，并按月反馈至市局人事处和各县区地税局。 
　　（三）人员培训。由政策咨询解答组负责，对参加土地增值税清算工作的人员开展为期2天的土地增值税清算业务培训，重点对酒泉经验、清算政策法规、培训操作程序、问题处理标准、工作方法等方面进行学习培训。通过培训，统一思想认识，统一政策执行口径、统一清算程序和认定标准，提升政策业务运用水平，为实施清算工作打下坚实基础。
　　（四）营造氛围。宣传鼓动组要充分利用和发挥报纸、广播、电视等新闻媒体的舆论导向作用，采取多种形式，全方位、多角度地开展宣传报道，宣传重点主要包括开展土地增值税清算工作的目的意义、清算范围、方法步骤、政策原则、工作要求等内容，让社会各界和广大纳税人了解土地增值税清算的政策法规依据，认识到土地增值税清算对落实国家宏观调控政策、建立和谐社会、规范房地产市场、公平税负的重要意义，以取得社会各界的理解和支持，最大限度地排除干扰和阻力，为土地增值税清算工作的顺利开展创造良好的舆论氛围。
　　第二阶段：清算检查阶段（4月1日至9月30日）
　　（一）明确清算条件。
　　1、符合下列情形之一的，应对纳税人进行清算：
　　（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（3）直接转让土地使用权的。
　　2、符合下列情形之一的，可对纳税人进行土地增值税清算：
　　（1）已竣工验收的房地产开发项目，其转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的；
　　（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
　　3、有下列情形之一的，将按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
　　（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
　　（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
　　（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定其收入或扣除项目金额的；
　　（4）符合土地增值税清算条件，不履行清算手续，拒绝接受清算检查的，责令限期清算逾期仍不清算的；
　　（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　　（二）确定清算单位
　　依据上述清算条件和范围，由市局房建分局以及红古区、榆中县、皋兰县、永登县地税局确定清算单位，并向清算工作领导小组报送清算单位清册。清册内容包括：清算单位名称、开发或转让项目名称、项目起讫时间、开发总面积、土地面积、开发占地面积、竣工面积、已售面积、销售收入、施工单位名称、联系人、电话及地址等相关信息。于2008年3月25日前报送领导小组办公室。
　　（三）清算工作程序。按照制定的清算检查计划，各清算检查小组分区划片入户实施土地增值税清算检查。
　　1、清算检查步骤。实施清算检查人员，应主动向清算企业或单位出示税务检查证、《土地增值税清算通知书》。
　　第一步：核实企业的项目收入额，即开发项目已实现的销售收入额；
　　第二步：核清企业的土地购置成本，即开发项目实际支付的土地购置成本；
　　第三步：分摊已售部分的土地购置成本；
　　第四步：核实企业的房地产开发成本，即开发项目的建筑工程费、基础设施费、配套设施费等；
　　第五步：分摊已售部分的房地产开发成本；
　　第六步：核实企业已售部分的房地产开发费用，即开发项目的期间费用；
　　第七步：计算与转让房地产有关的税金，即销售开发项目应缴纳的营业税及其附加；
　　第八步：计算房地产企业的加计扣除额。对从事房地产开发的纳税人应按已售部分土地购置成本与已售部分房地产开发成本之和加计20%扣除；
　　第九步：计算扣除项目金额。扣除项目金额等于已售部分土地购置成本、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额之和；
　　第十步：计算土地增值额。土地增值额等于项目收入额减去扣除项目金额；
　　第十一步：计算土地增值率。土地增值率等于土地增值额除以扣除项目金额；
　　第十二步：核实是否属于免税项目。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款规定，如果转让的项目是普通标准住宅，且增值率不超过20%的免征土地增值税；
　　第十三步：查找适用税率和速算扣除率。根据不同的土地增值率，在五级超率累进税率表中查找相应的税率和速算扣除率；
　　第十四步：计算土地增值税额。土地增值税额等于土地增值额与适用税率之积减去扣除项目金额与速算扣除率之积。
　　2、清算报告出具。检查小组按照全市统一的格式、统一的要求出具清算工作报告，报告的基本内容包括：被清算企业及项目名称、清算的依据、清算项目的基本情况、清算检查情况及结论等。清算审核小组接到检查小组的报告后，召开审核会议，按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，审核清算工作报告，出具清算结论书。
　　3、税款清收入库。清算清收小组在接到审核结论后及时组织税款入库，近郊四区所属税款由市局房建分局按现行财政体制，坚持属地原则统一组织入库，红古、榆中、皋兰、永登等县区所属税款由本辖区主管税务机关自行组织入库。对在清算检查中不能提供完整相关资料，造成无法准确核实收入和扣除项目又无正当理由的，清算检查小组可实行核定征收办法，确定纳税人的应纳税额，并组织税款入库。对有能力缴税却不履行义务的责令限期改正，逾期拒不改正的，要坚决依法执行税收强制或保全措施，对偷抗税行为严重并符合条件的要及时移送司法机关处理。清算清收小组要每天落实清算结果及税款入库数据，将清算税款入库情况及时反馈上报。
　　4、统计汇总。清算统计小组对各检查组以及红古、永登、榆中、皋兰等县区地税局的工作进度进行按月统计，次月10日前出具《清算检查工作进度表》、《清算结果统计表》，并报送清算工作领导小组办公室，由领导小组办公室以县区地税局为单位，每月在全市范围内进行通报。
　　5、数据库维护。清算审核小组审核后的资料由各主管税务机关及时进行维护，以不动产项目管理软件为依托，做好企业开发建设项目的跟踪管理，并在土地增值税清算中发挥积极作用。
　　第三阶段：总结验收阶段（10月1日至10月31日）
　　（一）验收。在全部土地增值税清算工作结束后，由市局清算工作领导小组指定人员按照30%的比例进行复审，确保清算工作的质量，复审的主要内容是：一看清算资料是否齐全，有无缺漏现象；二看清算资料填写是否规范，有无表述不当地方；三看计算项目是否准确，有无错用计算标准问题；四看执法定性是否公正，有无执法不公行为。验收结果将作为总结评比的重要依据。
　　（二）总结。土地增值税清算工作验收完毕后，各县区地税局以及市局清算工作领导小组下设的一室四组要分别对此次工作进行全面总结，总结材料于2008年10月20日前报送市局土地增值税清算领导小组办公室。
　　（三）奖惩。市局清算工作领导小组将结合工作实际，制定土地增值税清算工作考核办法，从规范执法、检查质量、税款入库、违章处理、纪律执行等方面细化和量化考评指标，严格奖惩措施，并把清算工作考核结果作为年终评先选优、干部选拔任用的一项重要指标。对清算工作措施得力、工作扎实、成效明显的单位和个人，市局将给予通报表彰和物质奖励；对工作突出的个人，在今后干部选拔任用中，同等条件优先考虑；对在清算工作中弄虚作假、走了过场，或因工作不细、方法简单造成清算结果失真，以及推诿扯皮、影响工作的，都将按有关规定追究领导责任和相关人员的执法责任。
　　四、工作要求
　　（一）高度重视，积极行动。全市地税系统要以省、市地税工作会议为契机，积极贯彻落实省、市局工作要点，充分认识土地增值税清算工作的重要意义，把集中开展土地增值税清算工作，作为挖潜增收、强化征管、提升水平的有力抓手，在抓落实上要雷厉风行，闻风而动，制定方案，加强对土地增值税清算工作的组织领导，切实把清算工作做好、做深、做细、做扎实。同时，要积极做好土地增值税清算的宣传动员工作，克服畏难情绪，增加自信心，发扬攻难克险的精神，密切配合，确保土地增值税清算工作圆满完成并取得重大突破。
　　（二）周密部署，突出重点。坚持“先易后难、先小后大、先简后繁、先近后远”的原则，把握清算重点难点、整体协调推进、全面提高清算水平、务求取得实效。一是要与组织收入工作相结合。在清算过程中，一次进户，各税通查，不留死角，做到税款应收尽收。二是要与户籍管理工作相结合。通过清算，全面清理和规范房地产开发市场税收秩序，进一步提高全市房地产税收专业化、一体化管理水平。三是要与不动产项目管理软件信息相结合。根据在清算中得到的最新征管信息及时对信息数据库进行维护。四是要与完善管理机制相结合。土地增值税清算是税收征管工作中较为复杂的业务，同时也是对地税干部税收征管水平的一次检验。要将工作中积累的经验进行总结，从信息来源、控管措施等方面积极探索建立土地增值税税收征管的长效机制。
　　（三）严格执法，加大力度。此项工作涉及部门多、地域广、时间跨度大，各县区局要加强协调配合，克服困难，充分发挥已建立的社会综合治税机制的作用，切实加大执法力度，不断提高清算工作的针对性和有效性。对不积极配合或以身试法者采取新闻媒体曝光和移交司法等强制手段，发挥好执法的震慑作用，保证土地增值税清算工作的顺利进行。要落实“周有汇报、月有小结”的定期汇报制度，以便及时调整清算相应对策。
　　（四）突破难点，创出亮点。以土地增值税清算为契机，不断夯实征管基础，强化税种管理。一方面集中征管力量攻克个别重点清算企业，摸索经验，达到以点带面的效果。另一方面通过清算工作中的严格执法，加大打击偷逃税行为的力度，必将震慑一部分等待观望企业的侥幸心理。把清算工作与不动产发票使用管理结合起来，充分利用好征管手段，增强信心，为清算工作营造良好的税收执法环境扫清障碍。
　　（五）严明纪律，确保实效。土地增值税清算是一项政策性很强、业务操作要求很高的探索性工作。严明的纪律和高度的责任感是做好土地增值税清算工作的保证。各级税务机关必须统一思想、提高认识，周密部署、精心组织，排除干扰、扎实工作，提高效率、保证质量。对认识不清、推诿扯皮、怕担责任的领导干部，一律降职使用；对那些作风不深入、工作不扎实，导致返工、贻误时机的，凡是担任职务的一律责令辞职，属一般工作人员的待岗学习，严格按有关规定处置；对那些有法不依、有章不循、混淆级次、改变税种、擅自开票的，凡是担任职务的一律撤职，属一般工作人员的给予黄牌警告，年终考核不得评为基本称职以上等次；对那些滥用职权、吃拿卡要、徇私舞弊、优亲厚友，造成不良影响和严重后果的，不论是谁，发现一个、查处一个，该撤职的撤职，该开除的开除，该追究刑事责任的及时移送司法机关。