近两年，受经济环境下行等多重因素影响，房地产行业面临诸多挑战，包括停产停业、资金融通困难乃至破产等情况。不过其中不乏有部分企业依然拥有大量存量资产可以对外进行出租。但是，由于承租方可能遇到资金周转问题，导致无法按合同约定及时支付租金，甚至出现延迟支付或违约不支付的情况。在这种背景下，出租方面临如何正确处理增值税、企业所得税和房产税的问题，以防范税收风险。

以一家房地产企业为例，该企业在2020年11月与承租方签订了租赁协议，租期从2021年1月至2024年12月，合同约定2021年含税租金为545万，2022-2024年每年含税租金654万，总金额2507万元。由于疫情等因素，承租方资金周转困难，直至2024年2月，仅支付了2021年的327万元租金并开具了相应发票。经过多次催促未果，出租方最终于2023年底向法院提起诉讼，并在2024年2月赢得官司，取得法院裁定终（中）止执行的法律文书，双方解除并终止了合同。

针对上述情况，以下是对该企业2021-2023年涉及的增值税、企业所得税和房产税的分析：

一、增值税处理

根据《根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或取得索取销售款项凭据的当天；取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期。因此，即便实际收入未全额到账，出租方也应按合同约定的付款日期确认增值税的纳税义务发生。这意味着，对于未收到的租金部分，出租方仍需按照合同约定时间申报相应的增值税及附加税费。

各年度应申报税款情况如下：

2021年应确认含税收入545万元，缴纳增值税=545/1.09*0.09=45万元,附加税费=18*12%=5.4万元；

2022年应确认含税收入654万元，缴纳增值税=654/1.09*0.09=54万元,附加税费=54*12%=6.48万元；

2023年应确认含税收入654万元，应缴纳增值税=654/1.09*0.09=54万元,附加税费=54*12%=6.48万元。

二、房产税处理

根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）规定，出租、出借房产应自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。另外，根据《甘肃省房产税暂行条例实施细则》（１９８７年２月９日甘政发〔１９８７〕１３号文发布2020年8月10日第154号修正）规定，依照房产租金缴纳房产税的，可在开具发票时缴纳。据此，甲房地产企业应按照实际取得并开具发票金额申报缴纳房产税，应缴纳从租计征的房产税327/1.09*12%=36万元。

三、企业所得税处理

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。因此，企业所得税的确认应基于合同约定的承租人应付租金日期。出租方首先需要按照合同约定时间确认租金收入，并确认应收账款债权。另外，若因承租方违约导致租金无法收回，根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（2011年第25号）的规定，出租方可依据法院裁定文书确认该部分债权形成的坏账损失，并在企业所得税汇算清缴时进行相应的税前扣除。

总结而言，面对承租方未能按时支付租金的情况，出租方需依据相关税法规定，合理确认收入和税务义务，同时妥善处理可能产生的坏账损失，确保税务合规，降低税收风险。