一、出台背景

为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我市房地产市场发展及管理实际，以公告形式制定本办法。

二、重点内容

（一）分期项目清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算；对于分期开发的房地产开发项目，以分期项目为单位清算。

分期开发的项目，是指政府建设主管部门核发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）中确认的项目。

对于分期开发的项目，纳税人可自行选择以上述《建筑工程施工许可证》或《建设工程规划许可证》（含规划变更批复文件）作为分期标准，以分期项目为单位清算。纳税人选定分期标准后，不得变更。

对于本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可保持原分期标准，也可根据本办法规定调整分期标准。

（二）清算税款滞纳金的规定

纳税人在清算审核结论通知规定期限内补缴土地增值税清算税款的，不予加收滞纳金。纳税人根据清算审核结论更正其在主管税务机关出具清算审核结论前发生的尾盘销售清算申报需要补缴土地增值税的，在清算审核结论通知规定期限内缴纳的，不予加收滞纳金。

纳税人未按清算审核结论通知规定的期限补缴清算税款的，以及因清算审核结论调整单位成本费用以外的原因更正尾盘销售申报而补缴税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日。

（三）实物配建房屋的处理

对于纳税人按照土地出让合同、协议约定建设并向政府及有关部门或政府指定第三方无偿移交除公共配套设施以外的住房、商场、车位等实物配建房屋，应将其实际应当分摊的房地产开发成本计入取得土地使用权所支付的金额。

例如，某个清算项目总建筑面积10,000平方米，其中可售建筑面积8,000平方米，实物配建房屋建筑面积1,000平方米；该清算项目房地产开发总成本7,000万元，其中可售建筑面积部分应分摊5,800万元，实物配建房屋应分摊1,200万元，则应将5,800万元作为房地产开发成本计入该清算项目的扣除项目金额，将1,200万元作为取得土地使用权所支付的金额计入该清算项目的扣除项目金额。

（四）地价的分摊方式

对于多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型间土地价款的分摊，区分以下两种情形：

1.若纳税人签订的土地出让合同、协议中有明确规定相应土地成本的，按规定确定对应的土地成本；

2.若纳税人签订的土地出让合同、协议未明确规定相应土地成本的，纳税人可选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按计容可售建筑面积计算分摊土地成本。多个分期项目之间的分摊方式应保持一致分摊。其中，纳税人选择按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊土地成本的，转让土地使用权的面积依据《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或测绘成果中的用地面积来确认；若上述材料无法确认的，可按建筑基底面积确认。

例如，纳税人选择按用地面积比例分摊不同分期项目之间的土地成本，则各个分期项目的土地成本均应按用地面积比例分摊；但同一分期项目内不同房产类型之间的土地成本，可按用地面积比例分摊，也可按可售建筑面积比例分摊。

对于土地出让合同、协议未具体约定地价且不计入容积率的车位等房屋，纳税人可选择参与或不参与土地成本计算分摊。

对于本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，纳税人可按原《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改）规定的分摊方式执行，也可根据本办法规定的分摊方式重新进行调整；已出具最终清算审核结论的清算项目不再调整分摊方式。

（五）开发成本的分摊方式

对于多个房地产开发项目、不同分期项目、不同房产类型间对应开发成本的分摊，区分以下两种情形：

1.若纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，则直接计入对应的受益对象；在《房地产买卖合同》或其补充合同中明确约定的实际发生的合理的装修费用，按此原则计入对应的受益对象。

2.若纳税人签订的开发成本相应合同有多个受益对象或未明确受益对象的，则按可售建筑面积计算分摊相关的开发成本。

（六）装修费用的扣除

纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或其补充合同中明确约定，其实际发生的合理的装修费用（包括可移动部分的装修费用、针对尾盘销售房屋新发生的装修费用），按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。

纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，属于销售费用的，不计入房地产开发成本。

（七）购买在建工程继续建设后再转让的扣除项目金额

纳税人整体购买未竣工房地产开发项目（在建工程）、投入资金继续建设后转让的，取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用、改良开发未竣工房地产发生的成本，均可作为扣除项目金额，同时可作为房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数。

三、施行时间

本办法自2024年2月1日起施行。

本办法施行后收到土地增值税清算通知的房地产开发项目，纳税人应按本办法执行。

本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可适用《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》（2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改）执行，也可适用本办法。

原文链接：

国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告（国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号）