清盘的增值税处理之一:尾盘打包销售的增值税处理

发布时间:2016-12-01 字体: 放大 缩小 作者:何旻虎 阅读数:1222

打包销售,是将剩余开发产品一次性转让给买受人取得收入的销售行为。一般来讲打包销售的特点是一次性向一个或者两个特定的对象销售;二是销售的是剩余开发产品全部,没有选择的余地;三是销售周期短,类似强制变现价格,因此销售价格肯定低于按单套分别销售的价格。打包销售可以实现快速回笼资金,开发项目有一个干脆的结尾。打包销售的对象有些为关联企业,有些为代理销售单位,也有可能是其他单位和个人,购买的目的不是自行持有使用,而是投资。

另外,打包销售的开发产品可能有以下两种组合:一是属于同一类型,例如都是住宅;二是属于不同类型,例如有住宅也有商业或者其他开发产品。打包销售需要注意以下事项:

1、营改增后,打包销售依然要注意价格问题。如前所述,打包销售一般发生在关联企业之间,发生销售就意味着开发企业需缴纳增值税、土地增值税、印花税等,而购买方涉及缴纳契税和印花税,销售价格的高低关系着交纳税款的多少,价格越低内部交易所缴税款也就越少,但是增值税有关政策规定,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定销售额,或者按照其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定,最后还可以按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:

组成计税价格=成本×(1+成本利润率)

这里所说的不具有合理商业目的,是指以谋取税收利益为主要目的,通过人为安排,减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加退还增值税税款。

2、营改增后,作为打包销售的购买方,其进项税就是销售方的应交税金或者销项税,因此购买方销售或者租赁的税收负担取决于打包销售的价格及计税方法。

3、营改增后,老项目可以选择简易计税方法或者是一般计税方法,新项目为一般计税方法,因此打包销售的增值税处理也相应分为“简易计税方法”和“一般计税方法”两种情况。

(1)简易计税方法下,如果打包销售的开发产品属于同一类型,适用简易计税方法,销售平均单位价格是一致的,因此每套(间)开具增值税发票时只需按照总收入金额和总销售面积计算的单价乘以每套(间)的建筑面积即可。适用简易计税方法不涉及土地出让金和进项税额的扣除问题,应纳增值税额=取得的含税收入金额/(1+5%)*5%

需要注意的是,虽然销售的是现房而且款项也是一次性取得,但是仍然需要在项目所在地主管国税机关预缴税款,预缴的金额=取得的含税收入/(1+5%)*3%,在纳税义务发生当期(即增值税发票已经开具或开发产品已经交付使用时)进行纳税申报。

简易计税方法,如果打包销售的开发产品属于不同类型,适用简易计税方法,打包销售的开发产品属于不同类型,销售的平均单价是不一致的,因此每套(间)开具增值税发票时就应该按照不同类型开发产品前期已售的平均单价及建筑面积进行合理分摊,以此避免有些开发产品打包销售的单价过低,造成核定销售价格的后果。例如某企业尾盘剩余100平方米的住宅2套,50平方米的商铺一间,住宅前期的平均销售单价为3,000.00元/平方米,商铺为10,000.00元/平方米。现企业打包销售给某个人,总售价1,000,000.00元。那么企业如何开具增值税发票呢?方正税务师认为应该按如下方法处理:

如果正常销售50平方米商铺应取得收入500,000.00元,正常销售住宅应取得收入600,000.00元,商铺占总收入的比例45.45%,住宅占总收入的比例为54.55%。那么按以上比例分摊打包销售价格,商铺应开具增值税发票的价税合计金额为454,500.00元,计算公式如下:

1,000,000.00*45.45%=454,500.00元

单价为9,090.00元/平方米;

单套住宅应开具增值税发票的价税合计金额为272,750.00元,计算公式如下:

1,000,000.00*54.55%/2=272,750.00元

单价为2,727.50元/平方米。

适用简易计税方法不涉及土地出让金和进项税额的扣除问题,应缴纳的增值税额不同类型开发产品应交增值税额合计,计算公式如下:

应缴纳的增值税额=销售住宅含税收入/(1+5%)*5%+销售商铺含税收入/(1+5%)*5%

同样要先在项目所在地主管税务机关预缴税款,纳税义务发生当期在机构所在地纳税申报。

(2)一般计税方法下,打包销售的开发产品属于同一类型,打包销售的开发产品或都是住宅、或都是商业,销售平均单位价格是一致的,因此每套(间)开具增值税发票时只需按照总收入金额和总销售面积计算单价乘以每套(间)的建筑面积即可,注意这里是全额开具增值税发票,不扣除匹配的土地出让金。房地产企业销售开发产品采用一般计税方法的,按规定可以扣除土地出让金计算销项税,当期销售开发产品可以扣除的土地出让金计算如下:

当期销售开发产品可以扣除的土地出让金=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

对于老项目而言,前期缴纳的是营业税,不涉及土地出让金的问题;营改增后选择适用一般计税方法又可以扣除土地出让金,那么打包销售当期可以扣除的土地出让金就必须按以上公式计算。如果是新项目,其实就是土地出让金扣除台账上本项目的剩余金额。按照打包销售开发产品的建筑面积分摊到每套(间)中即可,应纳增值税额计算如下:

应纳增值税额=(取得的含税收入-可以扣除的土地出让金)/(1+11%)*11%-当期可以扣除的进项税额

还要注意的是在项目所在地预缴税款,预缴金额计算公式如下:

预缴金额=取得的含税收入/(1+11%)*3%

纳税义务发生当期进行增值税纳税申报。

如果打包销售的开发产品属于不同类型,销售的平均单价是不一致的,因此每套(间)开具增值税发票时就应该按照不同类型开发产品前期已售的平均单价及建筑面积进行合理分摊,具体方法如前述简易计税下不同类型开发产品打包销售的销售额划分一致,此处不再赘述。

如前所述,打包销售需要特别关注的风险是销售价格过低或过高时会被税务机关认定为不具有合理商业目的而被核定销售价格。也就是说价格偏低或偏高有没有正当理由。正当理由通常包括:法院判决、物价部门核定、团体购买、通过拍卖等,具体到房地产开发产品我们认为主要有交易方式、房屋瑕疵等正当理由,例如交易方式为一次性付款,节约了企业的资金使用成本,同时在企业的管理成本方面也节约了资金。同时尾盘销售的开发产品一般存在户型结构等瑕疵,故销售价格偏低可以被税务机关认定为具有合理的商业目的。

另外,如果购买方和开发企业为独立的交易行为,那么打包销售的价格一般是公允的,价格低于正常销售价格可以认为是具有合理商业目的。但如果存在关联关系,则在打包销售的价格确定上要相对谨慎,过低或过高都可能导致税务机关认为不具有合理商业目的而核定销售价格,如此结果将会与开发企业的初衷背道而驰,因此在打包销售给关联企业时价格一定不能过低,我们认为一般在正常销售价格的70%左右较为合理(假设一个开发项目周期为3年,银行借款利率为8%,那么一次性销售并取得款项可节约24%的资金成本,节约8%管理费、销售费,这样粗略计算可以打6.8折销售)。

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