物业管理服务是现代服务业的重要组成部分，与人们日常办公、居住和生活息息相关。2016年5月1日开始的全面营改增，将物业管理服务定位为商务辅助服务税目下的一种企业管理服务，并补充出台了相关文件。本期专刊将根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（以下简称“财税〔2016〕36号文”）以及《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局2016年第54号公告）（以下简称“总局〔2016〕54号公告”）的规定，对物业管理服务业涉及的部分增值税问题进行梳理。
1、物业管理服务按照哪个税目缴纳增值税？
答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。因此，物业管理属于企业管理服务。
2、物业管理服务具体包括什么服务？
答：物业管理服务，是对区域内的物业进行维护管理，也包括代收业主水电费、车辆停放服务、广告位置出租等。
3、物业公司代业主收取电费的收入如何处理？
答：该业务在缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未对此业务延续差额征税政策。根据财税〔2016〕36号附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若电费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售电处理。分两种情况：
（1）如果物业公司是小规模纳税人，按照向业主收取金额的3%缴纳增值税。
（2）如果物业公司是一般纳税人，按照取得的电费发票计算进项、开具给业主的电费发票计算销项。
4、物业公司代业主收取水费的收入如何处理？
答：根据总局〔2016〕54号公告，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时，物业公司可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票，其中一般纳税人自行开具，小规模纳税人可以向税务机关申请代开。
但需要注意的是，2016年5月1日以后已发生并处理的事项，不再作调整。
5、物业公司收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税？
答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
因此，物业公司收取的停车费按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，广告位置的出租则按照该广告位置属于不动产还是动产分别按照不动产经营租赁和有形动产经营租赁缴纳增值税。
6、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，再开一张物业服务费发票，以区别不同税率？
答：财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
因此，适用不同税率的项目应分别开具。但可以在同一张发票上开具。
7、物业公司在为业主服务的同时，也向业主销售产品或提供其他服务所涉及的税率问题：如向业主提供车位租赁、日常生活物品等商品销售、入户维修服务，适用什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税？
答：财税〔2016〕36号《营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定，一项销售行为既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
而物业公司向业主提供的其他服务或产品，不属于混合销售，应当分别核算。如提供车位租赁，按照出租不动产申报纳税；销售生活用品等，按照销售货物申报纳税；提供维修服务的，按照加工修理修配劳务申报纳税。
8、物业服务合同中，甲方是产权人，乙方是物业公司。根据《物业管理条例》，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，如甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？
答：根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（中华人民共和国国务院令第587号）规定：“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”。
因此，针对上述情况，物业公司应向第三方开具发票。
9、物业公司承租不动产后再次出租，是按简易计税办法征收还是按一般计税办法征收？
答：“转租”也是不动产经营租赁服务的一种方式，根据财税〔2016〕36号文及国家税务总局关于《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）规定，若物业公司是在2016年4月30日之前租入的不动产，营改增后转租出去的，可以选择简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
