——开发企业开发产品转为集体福利的增值税处理

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条明确，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。显然，除开发企业将开发产品无偿公益事业或者用于社会公众外，都要视同销售纳税。从实际情况来看，视同销售不仅仅这一种情况，如开发产品转为集体福利，这种业务虽然冷背，不搞清楚怎么正确处理，就不是专业机构了！

有人认为房地产企业将开发产品用于集体福利应该转出进项税，税虫认为，对于自行开发的不动产，应按销售处理，道理非常简单：

一是不得抵扣进项税的规定是“用于集体福利或者个人消费的外购项目”，自行开发的项目显然不是外购的，因此转出进项税不符合规定。此外，转出进项税也无法计算清楚，要确定转用集体福利项目的总进项税和总建筑面积，然后确定转用集体福利面积和单位进项税额计算不得抵扣金额，这样算当然也不是非常合理、准确；

二是如果不是视同销售，显然会出现不公平，开发产品转为集体福利进项税转出肯定小于外购不动产转出进项税，因为前者转出进项税按照开发成本中外购项目中可以抵扣进项税的外购计算转出，转出基数远远小于售价，这还不考虑税率差，都是转出进项税，基数不同纳税不同。

比如开发成本6000元，外购项目可抵扣占85%，假设税率为11%，单位转出进项税561元，如果市场外购同类开发产品，不含税价格10000元，则转出进项税1100元，差别不言而喻，视同销售则就公平多了，因为计税基数是一样的。

但是新的问题也随之而来，如果转用集体福利的开发产品转为生产经营或者出售呢？按规定转出进项税的，按净值再把转出的进项税转回抵扣就行了，但是视同销售没转出进项税，怎么办？税虫建议应按照销售退回冲减转变用途当月的销售额。

当然上述没有明确的规定，如若真的发生这样的业务最好和税务机关沟通一致再做处理。

视同销售的价格应怎么确定？营改增政策规定的很清楚，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

成本利润率由国家税务总局确定。

不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。