开发产品销售的增值税处理

发布时间:2016-11-04 字体: 放大 缩小 作者:方斌国 辛建雄 阅读数:1129

销售不动产是计算缴纳增值税的前提。什么是销售呢?所谓销售不动产是指转让不动产,以取得货币、货物或者其他经济利益的交易行为。转让是指不动产权或者永久使用权发生变化,转让的目的是要换取货币、货物或者其他经济利益,转让不动产权属的表现是对转让不动产控制权的交付。和预售不同,预售是收款但是开发产品因尚未达到转让条件而没有交付,而销售的最大特点是开发产品因转让交付。有人说开发产品完工是销售的前提,税虫认为不一定,如果转让的本生就是未完工开产品还不确认收入了?转让的是装修房,尚未装修但毛坯房已经完工是否算销售?其实按照合同约定转让符合条件的不动产,并取得或者将会取得经济利益就是销售,销售额就是因销售不动产取得全部价款和价外费用。

现实中正常的销售很好辨认,收款交房即为销售,但是有些销售方式却有所不同,比如基于促销可能采用分期收款销售,为加快销售可能委托专业机构销售,为融资金可能会出现售后回购,为招商引资等可能会售后回租,项目开发过程中还可能因拆迁还建出现以房换地、换房,为减少现金支出还会以房抵债等,以这些销售方式,大多数人的认识是一致的,应该按照销售处理,但是有个问题是销售额的确定,下面分别说明:

分期收款销售。分期收款销售,就是开发产品已经交付,但是房款分期收回,由于开发产品单位价值较大,一次性收款会影响销售效率,因此分期收款方式是房地产企业常采用的一种销售策略。分期收款销售收入的会计处理和税务处理不一样,会计按照公允价值确定一次性确认收入;税法规定,如果先开具发票的,按发票金额一次性确认收入,如果按照合同约定的收款期限和金额分次收款开票或者收清以此开票,都应当按照合同约定的收款金额确定当期销售收入。当然销售收入确认,纳税义务也就发生。

委托代售。开发企业以支付佣金或者销售手续费等为代价,委托由第三方代理销售开发项目的销售方式,销售额按照出售给购房者的价格确定,开发企业确认的收入不得扣除支付给代理销售单位或者个人的销售佣金或者销售手续费。预售阶段,纳税义务在委托销售的开发企业合同约定交房时发生;现房委托销售的,在收到代销人的代销清单时发生。受托单位或者个人将委托销售的剩余开发产品买断的,根据合同约定价格确认收入,纳税义务同时发生。

售后回购。开发企业为融资需要,将开发产品转让给资金提供单位,约定时间届满开发企业再将所售开发产品购回。售后回购其实是将开发产品质押,取得相应的借款,实质上不是销售行为,而是不动产抵押贷款,其特点是销售的同时签署回购协议,不动产实际并不发生转移,这种情况下不符合销售的条件,不是销售不动产;如果开具销售发票,开发产品交付,并约定办理产权,则应按销售处理,回购按照购置不动产处理。

售后回租。又称售后返租、售后承租,房地产开发企业将开发产品出售后,在一定期限内又将所售开发产品租回,售后回租一般情况下多适用于投资性商业地产,为确保购房人的投资收益,开发企业在一定时间内将售后房产支付一定租金租回,这样可能开发产品暂不交付,实际结算的销售款可能抵减了支付的房租,感觉和销售不动产有所不同,其实是一样的,开发企业应在收取款项开具发票或者开发产品完工符合交付条件时销售发生,销售额不能扣除约定支付的房租,应按照合同约定的销售金额确定销售额。

以房易物。房地产企业以开发产品用于交换实物资产,称为“以房易物”,也就是非货币性资产交换,由于不涉及货币结算或者所收付补价很少与正常的销售有所区别。以房易物一般情况下出现在以开发产品安置被拆迁人,开发企业以开发产品安置被拆迁人,其实是以开发产品换取了被拆迁人的不动产,做视同销售处理,按换出开发产的公允价值确认销售收入。收取面积差补价的,销售收入应为安置房产的公允价加上收取的面积差补价;支付面积差补价的销售收入等于安置房产的公允价,不得扣减支付的补价。安置房移交时纳税义务发生在。

以房抵债。也就是以开发产品偿还所欠债务,债务减少或者偿还是其他经济利益,符合销售的特点,因此应以开发产品所抵偿的金额确认销售收入,如果涉及到债务重组,也就是债权人做出让步,那就要以偿还债务不动产公允价确认销售收入金额,当然还是认可发票金额。增值税纳税义务发生时间比照一次性收款销售方式按约定的交房时间,若实际交房时间早于合同约定时间的,以实际交付时间为准的原则确定纳税义务发生时间。

开发产品对外投资。开发企业将开发产品作为权益性投资投给其他企业,就是所说的开发产品对外投资。以开发产品对外投资不动产产权由开发企业变更到了被投资企业,产权发生变化,同时取得了股权,是不动产与股权的交换,营改增前不征营业税,但是营改增后,应作为销售行为,计算缴纳增值税。

开发产品分配股东。开发企业将开发产品的产权办理到股东名下,成为股东的不动产,我们称之为开发产品分配股东。一般有两种情况,一是以非常低的价格转让给股东;二是无对价转让给股东。开发产品转让给股东不管是哪种情况,都发生了开发产品权属由开发企业到股东的转移。作为被投资企业存在向股东分配支付净利润的义务,当被投资企业将开发产品转给投资人(股东)减少了利润分配的支付义务,因此属于取得其他经济利益,符合收入确认的条件,应按开发产品的公允价格确认销售计算增值税。属于第一种情况,低价转让的,以转让开发产品的公允价格扣除实际收款之间的差,小于等于应分配利润的部分确认为开发产品分红,扣缴个人所得税,超过部分确认为开发企业对投资人的债权;属于第二种情况,按照公允价格确认销售计算增值税,公允价格小于等于应分配利润的部分,确认为股息红利所得,缴纳个人所得税,超过部分确认为债权。


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