一般情况下，我们把要转让的开发产品尚未交付之前就收取的房款称为预收房款，销售尚不具备交付条件的“未完工开发产品”就是预售行为，预售是以交易开发产品为目的，但是交易行为尚未完成，预售以取得预收房款为目的，在这个过程中，按增值税规定，预收收入按规定预缴增值税，因此就需要明确预收款。

1、预收款的界定

根据营改增的规定房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。预交增值税计算公式如下：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

这里面所说的预收款怎么界定呢？从规定来看具备以下两个条件：

一是适用主体是房地产开发企业，当然不是狭义的在名称中有“房地产开发”的公司，而是经过批准从事房地产开发业务的企业；

二是收取的款项是因预售开发项目，支付款项的单位或者个人是为取得收款方开发的不动产，也就是说，预收款的给付义务是唯一的，就是交付标的物不动产。

据此，我们认为预售过程中取得的款项，不一定都是“采取预收款方式销售开发的房地产项目”收到的预收款，也就不一定预缴增值税，比如“订金”、“认筹款”、“诚意金”及因授予某项权利而收取的其他款项，由于这项款项可能存在一个共同的特点，就是不一定直接以购房为目的，而是取得了购房资格或者是其他权利，不会当然的以交付不动产为目标，实际上是形成了一个可能以货币偿付的义务，也就是说，作为权利人可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。因此“订金”和“认筹款”等不是“预收款”也就不预交增值税。

根据上述分析，有人可能认为预售阶段的收款就有两种情况，一是预收款，预交增值税，一种不是预收款，不预交增值税，那就有点问题了，因为在这一阶段还可能收取被定义为“价外收入”的项目，比如开发企业在收取预售房款时，交款人因刷卡而向其收取的刷卡手续费，怎么做判定呢？

营改增政策规定，价外费用是指价外收取的除代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费、以委托方名义开具发票代委托方收取的款项以外的各种性质的收费。价外收费按照排除法列举，除列举的不算外，因销售开发产收取的款项，如果不是单向的销售行为，都属于价外收费，因此收取的“手续费”和“违约金”，就是价外费用，应按照销售不动产纳税。其纳税义务的确定，方正税务师认为在收取时纳税义务发生，应按照所售项目计税方法在收取的次月申报纳税。

2、预售阶段促销的增值税处理

目前房地产企业常用 “认筹有礼”、“买房抽大奖”、“买房送车位”、“买房送装修”等促销方式。促销活动肯定要付出一定的代价，包括支付现金、奖励货物、承诺打折等等。那么增值税如何处理呢？

如果促销活动是向不特定的中奖人支付现金，那么扣缴个人所得税，直接计入销售费用，不涉及增值税的问题；

如果是赠送货物，如开盘认购抽奖抽取不同价值的商品货物，有人认为是将货物无偿赠送他人，有人认为是购进货物用于交际应酬，有人认为是购进货物用于非应税项目，总之分两种处理方法，要么视同销售计算销项税，要么进项税转出。方正税务师认为这样的认识和做法是错误的，因为站在开发公司的角度看，都是为销售开发项目从其收益或者未来收益中支付的部分，是促成交易的费用性支出，和做广告没有本质的区别，只是支出的方式不同而已，没有人因为抽到奖品而认为是开发企业无偿赠送的，正如买彩票中了奖不认为是政府出钱给你的一样，其外购货物的价值最终会通过所售房产的对价中补偿，因此这种情况不属于视同销售的情况，也不属于不得抵扣进项税的情况。但是需要注意的是对中奖的个人而言是偶然所得，个人所得税是要代扣代缴的。

至于预售阶段承诺的 “交一万顶五万”及“买房送车位”、“买房送装修”，其实就是销售折扣或者不动产售价分摊的问题。