“营改增”后房地产一般纳税人老项目获得了“最优待遇”，因为只有它可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法，新项目就没有这待遇了。但不是所有老项目都选择简易计税方法纳税最少！那么老项目怎么选择计税方法呢？方正税务师给你絮叨絮叨。

当然首先还是要把简易计税方法和一般计税方法简单的啰嗦两句：

1、一般计税方法。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额，不动产增值税税率11%。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，要把含税收入换算为不含税收入。

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产 ，支付或者负担的增值税额。

从以上规定来看，一般计税方法下应纳税额的多少取决于销项税额和进项税额。

2、简易计税方法。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额，不动产征收率5%。简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，也应换算为不含税销售额。

由于计税方法，同一项目相同的销售额缴纳的增值税会不一样，作为会算账的纳税人，应该选择少缴纳税款的纳税方法。乍一看老项目选择简易计税方法税负低，不会算账也能看出来，这就有点低估问题的复杂性了。老项目怎么科学的选择增值税计税方法呢？税负无差别点的综合进项税率是衡量的标准。

税负无差别点的综合进项税率，是指两种计税方法纳税相同情况下，开发项目进项税之和与开发成本的比例。计算公式如下：

含税销售收入/（1+5%）*5%=（含税销售-土地出让金）/（1+11%）*11%-项目外购件项目金额*税负无差别点的综合进项税率

税负无差别点的综合进项税率=（5.148%*含税销售额-9.91%*土地出让金）/项目外购项目金额

例如：假设某老项目预计含税销售收入12000万元，取得项目土地时缴纳出让金2200万元，本项目除土地使用权外购项目8200万元，计算税负无差别点的综合进项税率。

税负无差别点的综合进项税率=（5.148%*12000-9.91%*2200）/8200=4.87%

按无差别点的综合进项税率计算的应交税金571.43万元，计算公式如下：

应纳税额=（12000-2200）/1.11*11%-8200* 4.87%=571.43

按简易计税方法计算的税款也是571.43万元，计算公式如下：

应缴税款=12000/1.05*5%=571.43

据此，我们认为无差别点的综合进项税率为6.25%，当本项目的实际综合进项税率大于该比例，则一般计税方法纳税小于简易计税方法，反之则简易计税方法纳税小于一般计税方法，而决定该比例的因素包括销售额、土地出让金和土地外的外购项目金额，我们将这三个因素作为选择计税方法的三因素。

三个因素中，比较陌生的应该是综合进项税率，其意为可以取得的进项税占本项目建造外购项目金额的比例，建造外购项目也就是开发项目的开发成本，当然不包含人工薪酬。三个因素中最敏感的要数综合进项税率，似乎有蝴蝶效应，小小的变化都会引起增值税的巨大波动。

假设经过计算选择简易计税方法划算，那么在老项目第一次申报纳税时要备案为简易计税方法，一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。一般纳税人默认一般计税方法，因此可以不需要备案。