“营改增”以后，新老项目之说想必早有耳闻，因为新老项目的确定影响着眼下开发项目的增值税纳税方式，进而影响到税收负担。如何确定老项目就显得非常重要，方正税务师撰写此文，希望有所帮助。

一、老项目的确定原则

根据规定房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》（以下简称“施工许可”）注明的合同开工日期在2016年4月30日（以下简称“规定时间”）前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同（以下简称“承包合同”）注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

从上述规定来看，并没有全部涵盖实际工作中的所有情形，比如：既没有施工许可又没有承包合同；一个项目分期开发的，会出现两个以上的施工许可，时间有先后；施工许可未注明合同开工日期或者未取得施工许可证的项目，如果是一个开发项目，不同的施工企业建设，可能会有跨越规定时间的两个以上承包合同等；还有土地一级开发与二级开发同属一个纳税人，也就是一个纳税人从土地开发到房产开发持续进行等；还有取得土地使用权在规定时间前，但是施工许可、承包合同在规定时间后；等等。

这些例外情况的新老项目的确定，对纳税人来说更加重要。确定新老项目有啥原则呢？方正税务师认为如下：

一是符合一定条件下，纳税人可自行选择。按照增值税计税原则，一般纳税人按照一般计税方法计税，但是有个基本原则是，在增值税负担的设计上，相同的经营事项和收入，不同的计税方式应纳税额应基本一致。一般情况下，为鼓励采用一般计税方法，按照简易计税方法适用征收率计算应缴税款的，其实际负担还要略高于按一般计税方法，因此房地产企业一般纳税人选择简易计税方法，从理论上讲不会造成税收流失，只要开发房地产的实质条件在营改增规定时间前具备，并有持续的开发行为，可选择简易计税方法也可选择一般计税方法。

二是营改增不会因制度原因而造成税收负担的增加。如果以施工许可或者承包合同开工时间为准划分新老项目，就会造成增值税改革制度性增加税收负担，比如在营改增规定时间以前，已经取得土地使用权，并进行前期开发准备和办理报建手续，但是形式上因为条件、时间等原因，尚未取得施工许可也未签订承包合同，在这种情况下，如果一刀切采用一般计税方法，则有很大的可能会增加税收负担，因为取得土地使用权决策时，并没有办法预测一般计税方法土地出让金可以扣减应税销售，如果是二级市场取得土地，由于没有进项税，或者竞拍取得的 “毛地”发生大量的拆迁补偿，虽然是取得土地成本，但是不能扣减应税收入，都会存在税负的制度性增加，对纳税人显然是不公平的。因此，我们认为新老项目的划分实质上应以取得开发项目土地时间并持续开发为条件判断。

三是时间孰先确定。也就是说，一个项目无论几个施工许可，也不论是几个承包合同，其实是确定开工时间，在这个前提下，当规定的判断新老项目的标准不是唯一的时候，应按照可以作为判断标准的证明文件中时间最前的确定，换句话说，就是以施工许可或者承包合同约定时间确认，在有两个以上施工许可或者承包合同的，应该以其中时间最早的一个为标准确定时间。

四是分期开发新老一致。所谓分期开发，是指一次性取得土地使用权，报建备案为一个开发项目，整体进行规划，分先后期开发。在这种情况下，如果分期开发项目中有老项目的（施工许可或承包合同在规定时间前），各分期都可以备案为老项目，其理由亦如前述。

五是连续性开发行为不能分割确认为老项目。特殊情况下，纳税人存在土地开发和房地产开发连续进行的情况，如纳税人取得未经开发的平山填海土地，用于开发房地产，在这种情况下，自然是要先开发土地，使其达到可用于建造房产，由于开发对象不同但是又是连续开发的，如果按照施工许可和承包合同规定时间，那么可能界定为新项目，但是其施工时间在开发土地时就已经确定，开发至规定时间办理施工许可和鉴定承包合同，却在规定时间以后，按照新项目处理无疑会增加税收负担，并确实是制度性因素造成的，因此应将其视为一个开发行为，确定为老项目，纳税方式由纳税人自行选择。

以上原则税务总局并没有明确的规定，如果确实发生，应积极协商税务机关备案为老项目，当然一些地方的做法确实体现了以上原则的精神。比如有问：没有开工许可证和备案合同，但工程实际开工日期在4月30日前的，需提供什么材料佐证，才能认定为老项目?北京市国税局答复：对于现实中存在的《建筑工程施工许可证》以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。类似的问题河北省国税局答复：部分开发项目，由于特殊原因未签订工程承包合同，或者工程承包合同中约定的合同开工日期不明确，但是确已在2016年4月30日前开始施工。按照实质重于形式的原则，只要纳税人能够提供2016年4月30日前实际已开工的确凿证明，可以按照老项目选择简易计税方法。换句话说，“先上车后买票”的项目，也就是双无项目，只要在规定时间以前实际已经开工，就可以在规定的时间内申报确认为老项目。但是也有不同意见的，比如有问：在现实工作中，房地产开发企业需先经过发改委立项、进行场地平整、地下层开挖、地质勘探等前期工程，完成前期工程，达到主体建筑施工的条件，并与建筑工程承建方签订建筑工程承包合同后，建设主管部门才能核发《建筑工程施工许可证》。对于房地产开发企业4月30日前以进行了前期工程，并已签订前期施工合同，但未取得《建筑工程施工许可证》，5月1日后取得《建筑工程施工许可证》且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目能否认定为房地产老项目？重庆市国税局回复：“该房地产开发企业已取得《建筑工程施工许可证》，并且《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，不能认定为房地产老项目。”

基于以上原则和情况，方正税务师认为：“先上车，后买票”项目、“分期开发”项目、“地房持续开发”项目等，可根据以上七项原则确定新老项目，并与主管税务机关沟通一致，按规定备案，如果为一般按税人，项目备案为老项目，此后就可以由自己选择纳税方式了。

二、老项目简易计税方法的备案

老项目的最大好处在于可以选择适用一般计税方法还是简易计税方法，这种选择权是非常宝贵的，因为税负差异就是由于不同的选择而变化的。如前所述，企业自己认为是老项目还不行，必须经协商一致并备案才算确定，那么备案要求又是怎么规定的？

从目前营改增的政策规定看，没有统一新老项目备案的规定。那么有没有相关的规定呢？经查询，国家税务总局下发的《税收征管规范》和《纳税服务规范2.3版》明确，增值税一般纳税人生产销售特定的货物或提供应税服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税的，应在选择简易计税办法的首个申报期申报时，提供相关资料履行备案手续。申请时应提供如下资料：

（一）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2 份。

（二）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。

（三）选择简易征收的产品、服务符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料。

由此不难看出，房地产企业一般纳税人老项目选择简易计税方法的，在没有其它明确规定之前，应在选择简易办法计税的首个纳税申报时间在申报增值税时备案。

但是，老项目确认和老项目选择按简易办法计税是两个事项，如果按照上述执行，老项目就无需确认，只有在选择简易办法计税时同时确认是老项目。也就是说，老项目不需要事先确认，当选择简易办法计税时才一并确认。

其次，在这里首个纳税申报时间是指营改增后第一个增值税纳税申报期还是特指选择简易办法征税的老项目第一次涉及增值税申报月份。比如某一房地产开发企业认定为一般纳税人，其中一个开发项目在2016年4月30日前为“双无”（指无施工许可、无承包合同）项目，项目在规定时间前完成拆迁和前期三通一平，第一个纳税申报期，也就是6月申报增值税时，本项目无任何申报数据，申报的数据为另一开发项目，在这种情况下，双无项目备案并选择简易计税方法的期间应如何确定？实践中有的税务机关按照纳税人实际选择简易计税方法时确定。这里要提示的是，如果纳税人目前存在老项目没有备案选择简易计税方法，应尽快与税务机关沟通办理备案手续（具体办理办法见甘肃方正税务师事务所官网http://www.gsfzh.com/，进入 “纳税指南”选择“纳税服务规范”项可以查找）。