甘肃省国家税务局

营改增政策及税种管理问题答复

（5月5日）

1.不达起征点营改增纳税人使用定额发票满足不了业务需求，领用增值税普通发票，其金税盘或税控盘和服务费从税款中无法扣减，纳税人意见较大。

答：不达起征点营改增纳税人原则上暂不推行增值税发票新系统，对纳税人主动提出需求的，应在推行前，向其讲明税控器具购买费用及抵减应纳税额等相关事项。

2.餐饮业可以自行开具农产品收购发票，请问开具、抵扣时需要何种证明资料？

答：餐饮业可以自行开具农产品收购发票计算抵扣进项税额的部分仅限于收购农业生产者自产的农产品。开具农产品收购发票时，应附列农业生产者身份证明复印件，并将相关内容详细记录于收购发票备注栏内，以备事后检查。抵扣时，不需提供配套资料。

3.物业管理企业代收水电费、垃圾处理费、居民取暖费等是否计入销售额缴纳增值税，物业企业向业主收取水电等费用时是否作为二次销售。

答；物业管理企业代收水电费、垃圾处理费、居民取暖费等，向业主收取相关费用时，如果以自己名义为业主开具发票的，应当作为转售业务，按发票金额缴纳增值税、同时，自来水公司、供电局等可以给物业公司开具增值税专用发票；如果物业公司不垫付资金，只是将自来水公司、供电局等开具的水电费等发票进行转交，并另外收取手续费的，可暂按代购业务的原则掌握，只就手续费部分缴纳增值税。

4.房地产纳税人以前预收房款使用地税的预收发票，并预缴税款，以后办房产证时换开正式发票，这种预收发票，国税有吗？如果没有，怎么办相同业务？

答：国税部门没有预收发票。建议各地做好和本地区建设、房管等部门的沟通联系，商定办理房产证所需提供发票事宜。根据和房管等部门的沟通情况分两种方式进行处理：一是必须持一张发票办理房产证的，要求房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。二是可以持多张发票办理房产证的，可要求房地产开发企业在每次收到预收款或最后尾款时，向购房者开具增值税发票，并在发票备注栏内注明不动产的详细地址，在收到预收款的当期在项目所在地主管国税机关填列《增值税预缴税款表》进行申报，按照规定预缴增值税。在机构所在地主管税务机关申报当期增值税时，对预收款或尾款部分进行正常申报，并可抵减已预交部分增值税。

5.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用国家税务总局公告2016年第18号文相关规定。依据18号文第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。请明确预缴增值税是向注册地还是不动产项目所在地主管国税机关预缴？房地产企业报验户如何预缴增值税(预征率、地点)？

答：为了维持原缴纳营业税时的财政收入格局不变，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，收到预收款时，应向项目所在地主管国税机关按照预征率预缴增值税。房地产企业报验户也应按3%的预征率向项目所在地主管国税机关预缴增值税。

6.房地产企业以房产抵顶建筑工程款，建筑方要求将房产发票开具给第三方的，符合税法规定吗？

答：主要把握原则是，三方必须签订顶账协议，能够清楚辨别所有业务的票货款流向，同时，不能因为三方抵债而使得房地产企业、建筑施工企业或第三方企业少缴增值税。如果不签订三方顶账协议，或不能清楚辨别业务流向，有可能带来后续税务管理风险。

7.房地产企业开具发票问题：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)文件第十七条规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票、不得开具增值税专用发票。目前我局管辖的很多房地产开发企业，其预收款均已缴纳营业税但未开具发票，现企业申请开具国税局普通发票。企业开具该类发票时是按零税率开具还是按企业目前的适用税率开具？

答：根据财税(2016)36号相关规定，房地产开发企业预收款已缴纳营业税但未开具发票的，企业可以申请开具国税局普通发票。企业开具该类发票时，应将缴纳营业税的完税凭证留存备案，按零税率开具，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税证号码***”字样。

8．营改增前，建筑工程招投标时，营业税金及附加按工程造价计提，综合税率为3.33%，营改增后，新项目工程造价按“价税分离”计价规则计算，建议省局联系省上建设主管部门尽快调整明确建设工程计价依据。

答：甘肃省住房和城乡建设厅于2016年4月22日下发《关于建筑业营业税改征增值税调整甘肃省建设工程计价依据的实施意见》(甘建价[2016]119号)，已对营改增后的建设工程计价规则进行了调整,实施意见自2016年5月1日起执行。

9.开发房地产的城投公司修建路桥等公共设施，其款顶来源为财政拨款和银行贷款，建成后的公共设施资产由城投公司进行账务管理，来提折旧。建设过程中取得用于该部分业务的进项税额无对应的销项税，其取得的财政拨款是否按建筑服务收入缴纳增值税？如果缴纳，应如何缴纳？如果不缴纳，其与应税行为(房地产开发)共用的购进服务、货物、劳务、资产等进项税额如何抵扣？

答：城投公司修建路桥等公共设施，建成后公共设施资产由城投公司进行财务管理，属于以公益活动为目的或者以公众为对象提供服务，不应缴纳增值税。

若城投公司除了以上公共设施建设项目外，还有其他应税行为的，应分别进行核算，对能够区分的购进服务、货物、劳务、资产等要进行分别归集，对非应税项目对应的进项税额不能抵扣。对非应税项目和应税项目共用的固定资产、无形资产、不动产可以全额抵扣。

10.纳税人在2016年4月30日前租入的不动产，在5月份再转租给其他单位或者个人，能否适用不动产经营租赁简易征收政策？

答：《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”取得。纳税人在2016年4月30日前租入的不动产，在5月份再转租给其他单位或者个人，可以适用不动产经营租赁简易征收政策。