房地产企业预售房“营改增”过渡似乎已经确定

发布时间:2016-03-23 字体: 放大 缩小 作者:方斌国 阅读数:1266

据【税虫快报】321日,青岛市地方税务局下发了一个通告《关于房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项的通告》(通告2016年第2号,见附录),通告就营改增过渡期预售房发票开具问题进行了明确。

通告称,对已开具《青岛市房地产业预收款专用收据》(以下简称“专用收据”),尚未开具《销售不动产统一发票(自开)》(以下简称“发票”)的,应在2016430日前开具发票。纳税人可以在开具专用收据后,按照已开具的收据金额开具发票。对已通过房地产系统开具了专用收据尚未开具发票的,应在2016430日前开具发票;通告下发后至430日前,房地产开发企业销售商品房收取房款(包括首付款、按揭贷款等)时,应在开具专用收据的同时开具发票。对购房者,通告称:购房人在购买商品房后尚未取得发票的,应到房地产开发企业处索取购房发票。

根据通告内容,似乎可以得出这样的结论:要保证征收了营业税的售房收入开具目前的销售不动产发票。也就是说,售房收入缴纳税款与所开发票一致,如果预售开具收据缴纳营业税,没有开具目前的销售不动产发票,则存在营改增后无法开具发票的问题,因为地税发票已经停用,国税局发票一旦开具要征收增值税,就会处在两难的境地。

按照营业税规定,预售方式销售不动产的,在取得预售款时发生纳税义务,缴纳营业税,但是由于预售发生在开发产品尚未完工,实质上并不符合收入确认的条件。《城市商品房预售管理办法》明确,商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。只要符合以下条件就可以预售:

一是预售商品房项目已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

二是取得建设工程规划许可证和施工许可证;

三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

换句话说,达到上述条件,开发企业收取的与所开发项目出售相关的款项,都属于预售房款,应缴纳营业税,但是在以各种名目收取并缴纳税款后,因为交易尚未完成,交易对象尚不完全确定,因此一般先开具收据或者税务机关监制、印制的收据,待交易完成时再开具发票,这样在交易过程中,避免多次开具发票,最后作废再开办证发票的问题,在营改增的过程中却变成了头疼的事情。按照营业税规定,纳税义务在预收款项时缴纳,但是可以不开具发票,如果到增值税实施,先不说税率等问题,发票就成了问题,原发票开不出来,新发票开不成,因为如果开具就要缴纳增值税,但是已经交的营业税又怎么办?如果按青岛的做法处理,将预售未开票部分在4月底前开具营业税发票,现在发生的预售直接开具发票,问题是到“营改增”后,因面积、交易对象等因素和原开发票不一致怎么办?仍然是要按照实际交易金额、对象开具发票的,否则产权证办不下来。重新开具的发票时间在“营改增”后并不确定,开具的肯定是新的增值税下的新发票,所以问题还是不能解决。因此,青岛的文件只能作为参考,不能真的那样去办,如果照办,夸夸夸把发票都开了,到时候证难办、票难换就只能后悔了,建议是正常事情正常处理,静观政策。

附录:

青岛市地方税务局

关于房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项的通告

青岛市地方税务局通告2016年第2

为做好房地产业“营改增”过程中发票管理衔接工作,现将房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项通告如下:

一、对已开具《青岛市房地产业预收款专用收据》(以下简称“专用收据”),尚未开具《销售不动产统一发票(自开)》(以下简称“发票”)的,应在2016430日前开具发票。目前,我局已对房地产税收管理系统进行了升级,取消了房地产开发项目发票开具的条件限制,不再在商品房交付环节一次性开具发票,纳税人可以在开具专用收据后,按照已开具的收据金额开具发票。对已通过房地产系统开具了专用收据尚未开具发票的,应在2016430日前开具发票。

二、本通告下发后至430日前,房地产开发企业销售商品房收取房款(包括首付款、按揭贷款等)时,应在开具专用收据的同时开具发票。

三、购房人在购买商品房后尚未取得发票的,应到房地产开发企业处索取购房发票。

特此通告。

                  青岛市地方税务局

                            2016321

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