据【税虫快报】3月21日，青岛市地方税务局下发了一个通告《关于房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项的通告》（通告2016年第2号，见附录），通告就营改增过渡期预售房发票开具问题进行了明确。

通告称，对已开具《青岛市房地产业预收款专用收据》（以下简称“专用收据”），尚未开具《销售不动产统一发票（自开）》（以下简称“发票”）的，应在2016年4月30日前开具发票。纳税人可以在开具专用收据后，按照已开具的收据金额开具发票。对已通过房地产系统开具了专用收据尚未开具发票的，应在2016年4月30日前开具发票；通告下发后至4月30日前，房地产开发企业销售商品房收取房款（包括首付款、按揭贷款等）时，应在开具专用收据的同时开具发票。对购房者，通告称：购房人在购买商品房后尚未取得发票的，应到房地产开发企业处索取购房发票。

根据通告内容，似乎可以得出这样的结论：要保证征收了营业税的售房收入开具目前的销售不动产发票。也就是说，售房收入缴纳税款与所开发票一致，如果预售开具收据缴纳营业税，没有开具目前的销售不动产发票，则存在营改增后无法开具发票的问题，因为地税发票已经停用，国税局发票一旦开具要征收增值税，就会处在两难的境地。

按照营业税规定，预售方式销售不动产的，在取得预售款时发生纳税义务，缴纳营业税，但是由于预售发生在开发产品尚未完工，实质上并不符合收入确认的条件。《城市商品房预售管理办法》明确，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。只要符合以下条件就可以预售：

一是预售商品房项目已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

二是取得建设工程规划许可证和施工许可证；

三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

换句话说，达到上述条件，开发企业收取的与所开发项目出售相关的款项，都属于预售房款，应缴纳营业税，但是在以各种名目收取并缴纳税款后，因为交易尚未完成，交易对象尚不完全确定，因此一般先开具收据或者税务机关监制、印制的收据，待交易完成时再开具发票，这样在交易过程中，避免多次开具发票，最后作废再开办证发票的问题，在营改增的过程中却变成了头疼的事情。按照营业税规定，纳税义务在预收款项时缴纳，但是可以不开具发票，如果到增值税实施，先不说税率等问题，发票就成了问题，原发票开不出来，新发票开不成，因为如果开具就要缴纳增值税，但是已经交的营业税又怎么办？如果按青岛的做法处理，将预售未开票部分在4月底前开具营业税发票，现在发生的预售直接开具发票，问题是到“营改增”后，因面积、交易对象等因素和原开发票不一致怎么办？仍然是要按照实际交易金额、对象开具发票的，否则产权证办不下来。重新开具的发票时间在“营改增”后并不确定，开具的肯定是新的增值税下的新发票，所以问题还是不能解决。因此，青岛的文件只能作为参考，不能真的那样去办，如果照办，夸夸夸把发票都开了，到时候证难办、票难换就只能后悔了，建议是正常事情正常处理，静观政策。

附录：

青岛市地方税务局

关于房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项的通告

青岛市地方税务局通告2016年第2号

为做好房地产业“营改增”过程中发票管理衔接工作，现将房地产开发企业“营改增”前发票开具有关事项通告如下：

一、对已开具《青岛市房地产业预收款专用收据》（以下简称“专用收据”），尚未开具《销售不动产统一发票（自开）》（以下简称“发票”）的，应在2016年4月30日前开具发票。目前，我局已对房地产税收管理系统进行了升级，取消了房地产开发项目发票开具的条件限制，不再在商品房交付环节一次性开具发票，纳税人可以在开具专用收据后，按照已开具的收据金额开具发票。对已通过房地产系统开具了专用收据尚未开具发票的，应在2016年4月30日前开具发票。

二、本通告下发后至4月30日前，房地产开发企业销售商品房收取房款（包括首付款、按揭贷款等）时，应在开具专用收据的同时开具发票。

三、购房人在购买商品房后尚未取得发票的，应到房地产开发企业处索取购房发票。

特此通告。

                  青岛市地方税务局

                            2016年3月21日