第十二届全国人民代表大会第四次会上，国务院总理李克强宣布：今年将全面实行营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只增不减。紧接着在3月7日财政部国家税务总局联合下发《关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知》（财税【2016】32号）开始安排部署营改增。

 “新增不动产所含增值税允许抵扣”，这一举措非常重要，一方面扩大了房地产下游企业的抵扣范围；另一方面会加大房地产企业的存量房的销售力度，可谓一举两得。

 营改增是结构性减税，意味着税负只增不减，但那是对事先做好准备的企业而言的，未雨绸缪才能决胜千里。对没有做好准备的房地产企业，一旦操作不好，“营改增”可能导致税负增加5%乃至更多。近年房地产企业本来形势就不好，如果在改革红利到来时还没有做好充分准备，这无疑是雪上加霜，有可能被淘汰。

 要搞清楚营改增带来的影响，首先有必要说明一下增值税和营业税的区别。增值税是对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位就其实现的增值额征收的一个税种，也就是说增值税的实质是仅对各个流通环节中新增的价值征收。而营业税的缴纳则是“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，即应纳税额=营业额*税率，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。也就是说，营业税是以全部营业额为征收基数，存在重复纳税问题。

 “营改增”后，到底对房地产企业有什么影响？之前房地产业税率为5%、建筑业营业税率为3%。营改增后，这两个行业的增值税率可能均为11%。单独从税率来看，税负是增加了，但是由于是对增值额征税的，计税依据不同，并不一定增加税收负担。下面就举一个简单的例子来看一下：

 甲房地产企业楼盘销售收入总额8,000万元，总包支出6,000万元。改前按5%缴纳营业税4,00万元；但是“营改增”后，如果房地产的税率定为11%，则销项税额8,000/(1+11%)*11%=7,927万元，进项税额=6,000/(1+11%)*11%=5,946万元，销项税额减进项税额为1,98.20万元，比缴纳营业税少负担税款201.80万元。从理论来看，是有了很大的降税比例。但是，在现实中，许多房地产企业却认为自己的税负是增加的。因为增值税抵扣的本质决定了本环节所能抵扣的进项税额就是上游企业的缴纳的销项税额，那么取得对方的增值税专用发票是能否在本环节抵扣的关键。

 如果房地产开发企业的项目均为2016年5月1日后办理施工许可证，那么应视为新项目。房地产企业适用11%的增值税税率（假定土地成本可以按照11%抵扣）此时的税负是增加还是降低呢？这就取决于企业的整体管理水平。

 以下分几种情况予以说明：

  1、高税率材料采取甲方提供，其他低税率材料及人工费外包

 假定房地产开发企业采用部分17%税率的材料由甲方自行采购，如电梯设备，铝合金门窗，配电箱，钢材等，其他低税率材料6%如砂石，混凝土等总包给施工方，此时这部分成本施工方将开具11%的建筑业发票，应纳税额=不含税销售收入*11%-（甲方采购材料成本*17%-总包不含税收入*11%），在采取这种情况下总体税负应该是低于11%的。
       2、所有材料均采取甲方提供，人工费外包（包工不包料）

 假定房地产企业所有材料均由甲方自行采购，如6%低税率材料砂石，混凝土，17%高税率材料如电梯设备，铝合金门窗，配电箱，钢材等，总包方提供发票税率11%，那么此时的总体税负是高于11%还是低于11%，这就需要根据企业取得的17%高税率的进项税额与取得的低税率6%的进项税额那个较大来判断。
       3、包工包料
       假定房地产企业建设工程全部外包，那么此时的应纳税额=（不含税销售收入-总包不含税收入）*11%，总体税负等于11%。
       综上可见，营改增后房地产企业的税负是增还是减，主动权是掌握在我们自己手里，能否享受到国家政策带来的红利，关键在于我们是否做到了先知先觉，做好了充分的思想准备。