营改增后,个人销售二手房税负的变化

发布时间:2016-03-10 字体: 放大 缩小 作者:任殿飞 阅读数:4918

在今年政府工作报告中已经明确,51日全面推行房地产、建筑业、金融保险业等行业营改增,这不仅仅对开发企业的税负有影响,作为普通百姓二手房交易有没有影响,影响有多大,也需要关注。

在营业税政策下,二手房交易营业税的计算依据依据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。简单的说销售二手房总的原则是差额征收营业税,即销售价减去购买价的差额计征营业税。

2005年起,随着中国房地产市场的不断变化,国家税务总局配合政府的宏观调控相继出台了部分针对投资性购房者营业税的限制,例如区分普通住宅、首套房和多套房、持有年限等,对纳税方面增加差额税适用的年限,住宅类型等,但是总的原则是差额征收。

在增值税的情况下,增值税的计税原理为,销项税额减去进项税额后的金额为纳税额,大家可能认为也是差额征税,但是增值税分为一般纳税人和小规模纳税人,只有一般纳税人才适用销项税额减去进项税额后的金额为纳税额,小规模纳税人不适用,小规模纳税人适用简易办法征收,不得抵扣进项税额。增值税规定个人不得认定为一般纳税人,因此个人只能按照小规模纳税人按照简易办法纳税。

根据目前确定的消息房地产增值税的税率为11%,小规模纳税人的征收率为3%,例如张三在20168月购买了一套60平米的住宅,购买价格为120万元,201810月销售该住宅收入150万元。

在营业税的政策下销售该住宅缴纳的营业税为(150-120×5%=1.5万元。

在增值税的政策下缴纳的增值税为150÷1+3%×3%=4.37万元。

由此可见,理论上在增值税情况下,个人销售二手房税负是大幅增加的,但也不是绝对的,就看国家对房地产宏观调控的相关政策,税收作为具体的调控手段,就看针对个人买卖二手房具体的税收优惠政策。如果国家对个人转让二手房采取扣额法,也就是原来的差额纳税,并且按照增值税3%征收率计算征收,那可就是很大的利好了。

0
网友评论 [共0条评论]

【】您好!为了更好的体验我们的服务,请您 OR


评论一下

会员登录
还没有账号立即注册

用第三方帐号直接登录

返回

您可以选择以下第三方帐号直接登录甘肃方正,一分钟完成注册

Copyright © 甘肃方正税务师事务所 2024 . All Rights Reserved 备案号:陇ICP备15002760号

地址:兰州市城关区庆阳路161号(南关什字民安大厦B塔8楼) TEL:0931-8106136