“万一税收优惠政策明年不再延续，再不买也许就错过最后的机会了。”最近，在北京打拼了6年的丁晨光在和家人反复商量之后，终于下定决心在北京朝阳区买下了一套总价近130万元的二手房。

丁晨光所指的税收优惠政策，就是二手房交易营业税的减免政策。在这一政策面临向左走还是向右走的关键阶段，支持延续者和反对延续者都纷纷发表了各自的看法。

优惠政策面临到期，二手房市骤然升温

从2008年10月下旬开始，为应对国际金融危机对我国房地产市场的冲击，配合“保增长、扩内需”，有关部门出台了包括下调二套住宅首付比例限制、下调商业房贷利率、下调首套住宅交易契税和二手房交易营业税等多项刺激楼市的优惠政策。2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），其中明确提出，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。此后不久，财政部、国家税务总局下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2008〕174号，下称174号文件）进一步规定，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

记者了解到，虽然营业税名义上是向房屋出售者征收，但实际上都转嫁给了购房者，因此购房者对营业税优惠政策视若珍宝。北京链家房地产经纪有限公司市场研究部经理王志伟告诉记者，二手房交易税费包括契税、印花税和营业税等几部分，但营业税所占比重大，对交易双方的影响也就最大。据他测算，如果交易二手房能享受到各项优惠政策，最多可节省7.55%左右的成本，这使得相当一部分潜在的购房需求直接显现出来。据链家地产的统计数据分析，自2009年3月开始，北京二手房需求猛涨，需求量和成交量持续保持高位态势。美联物业市场研究部统计的数据显示，截至11月15日，北京二手房成交量已经达21.7万套。这一数据已接近2006年～2008年3年的总和。

年关将至，按照历年的规律，11月初的楼市基本归于平淡，但今年由于优惠政策面临到期，去留尚不明朗，使今年的11月二手房市场异常火暴，很多人都在抢搭税收优惠政策的“末班车”。据北京市房地产交易管理网的数据统计，11月上半月北京二手房成交量突破13283套，其中住宅成交量达到了12680套。比10月上半月总成交量6517套、住宅成交量6271套分别上涨了103%及102%。

一位房屋中介人士告诉记者，按照目前二手房操作时间进程，只有在10月～11月成交的房屋才有可能赶在12月底前交易过户。如果优惠政策叫停，一些二手房交易的成本将多出数万元。以丁晨光购买的130万元的二手房为例，该房是原房主2005年购买的，按目前的优惠政策并不需缴纳营业税。但如果政策终止，同样是这套房子，就要按照成交价的5.5%缴纳7.15万元的营业税。

经济复苏还需房市拉动，延续政策仍有必要

目前，有关二手房交易营业税优惠政策去留问题已成为业界高度关注的话题。有专家预测去年国家刺激房市的优惠政策不会有大调整，营业税优惠也应该能够延续。

　　11月16日，中国社会科学院发布了住房绿皮书《中国住房发展报告(2009-2010)》。

该报告主编倪鹏飞称，明年从宏观经济来说，还需要房地产给予带动。因此国家有关房地产的政策，特别是优惠政策不会有太大的改变。倪鹏飞建议，优惠政策的方向不变，同时做适度的微调，并对房市从严监管。

中国房地产业协会副会长朱中一也公开表示，如果中国的出口不能呈现出根本扭转的态势，房地产政策就不会有太大调整，但不排除微调的可能性。只有政策相对稳定，供应相应增加，才能使房价相应稳定一点。他认为，政策的大变动和市场的大起大落，对国家、企业、老百姓都没有好处。

倪鹏飞与朱中一虽然没有明确表示二手房营业税优惠政策会延期，但都同时提到“政策不会太大调整”。而二手房营业税优惠是去年出台的房地产政策中最重要的政策之一，有关专家据此分析认为，二手房营业税优惠自然属于“不会太大调整”的政策之列。

有关专家表示，由于宏观经济增长尚不稳定，仍存在反复的可能，为避免经济的大起大落，政策面仍应以偏宽松基调为主，对于自住性的购房需求国家应继续给予鼓励和支持。特别是二手房交易营业税优惠政策对二手房市场正面刺激作用十分明显，客观上扩大了内需，有利于居民以旧换新改善居住条件，应该予以延续。

　　“营业税优惠政策涉及房产数量太多，不能轻易取消。”北京链家房地产经纪有限公司市场研究部经理王志伟对相关监测数据研究后也认为，在二手房市场刚经历不到1年高速发展的关键时期，营业税优惠政策如不延续，将会导致市场的相对低迷，影响以初次置业群体为主的刚性置业群体。因此，鉴于当前二手房市场换手率依然未达到成熟阶段，国家应该继续通过营业税优惠政策对其进行扶持。

充分考虑负面影响，延续政策需要谨慎

但是，也有部分人士表示，二手房营业税优惠政策应该按时取消。

　　一位房地产专家认为，依靠优惠政策来支撑房地产业的健康发展不是长久之计。即使营业税优惠政策延期，待潜在需求释放后，短期的火暴迟早会消失，届时市场仍将按照原有的节奏再次进入调整期。从目前来看，无论是一手房还是二手房，价格都出现了大幅上涨，税收优惠到期不再延续，有利于房地产市场尽快进入自我调整期，进而有利于其健康发展。

采访中，大连得威税务事税务所所长杨宁也不赞同延续税收优惠政策。她表示，在税收优惠政策的刺激下，消费者的购房欲望被激发，市场逐步活跃起来，业主看到商机后乘势涨价。而消费者往往“买涨不买跌”，越是涨价越是抢着买，结果促使业主进一步涨价，从而形成循环涨价态势。优惠政策如果延期，很有可能促使二手房市场出现不正常的价格上涨。杨宁说，税收优惠政策以减少政府收益为代价，虽然能在一定程度上减轻消费者的负担，但随着市场热度的提高，因税收优惠而减少的那部分支出又会被上涨的房价所抵消了。

武汉市金瑞君安税务师事务所总经理、房地产纳税人网营运总监易坤山表示，房地产产业链与上下游几十个行业相关联，牵一发而动全身，如果延续二手房营业税优惠政策，很有可能对房地产业造成过度调控，进而对经济形势的复苏产生不利影响。他还表示，如果二手房交易营业税优惠不变，将使越来越多的房地产投机者瞄上二手房，从而对房地产市场的秩序产生干扰。

记者了解到，当前我国房地产市场消费不足和过度消费并存问题十分突出。一方面，中国住房保障制度不完善，房价太高，中低收入者买不起房，住房需求得不到满足；另一方面，中国城镇人均住房面积已经不小，尤其是高收入阶层占有的住房资源过多，存在消费过度的问题。有关专家认为，有实力购房的目前仍旧以中高收入者为主，如果二手房营业税优惠政策继续延期，对中低收入者来说不会有太大的意义。这样一来，消费不足和过度消费并存问题会进一步加剧，从而增加社会不稳定因素。

　　大连市国税局税收科研所所长秦泮义博士分析认为，影响房地产交易的关键是价格，而影响价格的关键又是地价。要规范房地产市场的发展，应把重点放在房价的形成机制上，而不是税收优惠上。因此，他建议国家有关部门对整个房地产市场的税收政策进行全面、系统、超前的研究，建立完善的税收调控体系，并确保其持续地发挥作用，而不要“忽冷忽热”。