房地产企业税务稽查案例分析税务筹划-政策解读-甘肃方正税务师事务所

房地产企业税务稽查案例分析税务筹划

发布时间：2007-08-07 字体: 放大缩小作者：佚名来源：本站原创阅读数：1933

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
　　营业税：
　　企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。
　　将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。
　　房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
　　土地增值税：
　　建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。
　　因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。
　　以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。
　　一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。
　　房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。
　　在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
　　房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：
　　（1）在建项目整体转让
　　（1）合理分解租金收入
　　（2）变房屋出租为对外投资
　　（3）分解商品房销售价格
　　（4）变房屋出租为承包业务
　　（5）合作建房的纳税筹划
　　[例1]在建项目整体转让的税收筹划
　　某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。
　　出售方选择方案1
　　直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：
　　营业税金及附加：6000×5.5%=330万元
　　土地增值税：A企业取得转让收入6000万元
　　减：已发生在建工程成本3500万元
　　减：加计扣除3500×20%=700万元
　　减：营业税金及附加330万元
　　增值额：1470万元
　　增值率：1470÷3500=42%
　　土地增值税：1470×30%=441万元
　　企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元
　　出售方选择方案2
　　转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。
　　在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。
　　企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元
　　股权转让差价应当按20%的所得税税率缴纳企业所得税。
　　营业税土地增值税企业所得税合计
　　方案1 330万元 441万元 570.57万元 1341.57万元
　　方案2 0 0 500万元 500万元
　　比较方案1和方案2，从A企业最终纳税款可以看出，对于A企业，选择方案2，才能达到最佳节税目的。
　　假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9000万元，同时B企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1000万元。那么，对于B企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有何区别？
　　收购方选择方案1
　　直接收购该在建项目，所要缴纳的各项税收为：
　　营业税：9000×5.5%=495万元
　　土地增值税：9000-7000-1400-495=105万元
　　105÷7000=1.5%
　　105×30%=31.5万元
　　企业所得税：（9000-7000-495-31.5）×33%=486.26万元
　　收购方选择方案2
　　B企业按照A公司的意愿，收购A公司股权，收购的前提是保证A公司的利益不变。即使股权差价与项目转让差价相等，B企业收购股权需缴纳的各税税收为：
　　营业税：9000×5.5%=495万元
　　土地增值税：由于B企业以收购股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接联系。因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本，3500万元与B企业原来发生的1000万元之和4500万元。
　　土地增值税：（9000-4500-4500×20%）×40%=1242万元
　　企业所得税；（9000-4500-495-1242）×33%=911.79万元
　　营业税土地增值税企业所得税合计
　　方案1 495万元 31.5万元 486.26万元 1012.76万元
　　方案2 495万元 1242万元 911.79万元 2648.79万元

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