兰地税房函[2007] 14号

各房地产开发企业：

为贯彻落实国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和《甘肃省土地增值税预征清算办法》，规范土地增值税征收管理，加强房地产开发企业土地增税清算，就有关问题通知如下：

一、统一思想、提高认识，认真对待土地增值税清算

认真执行土地增值税的有关法规、政策，依法进行土地增值税清算，是全面贯彻落实国家客观经济政策的体现，是进一步发挥税收调控职能，促进房地产业健康发展的主要措施，是房地产开发企业应履行的纳税义务，各企业应认真学习土地增值税法规和规范性法律，统一思想，提高认识，认真对待土地增值税清算，积极履行土地增值税清算申报义务。

二、土地增值税清算单位的确定

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，分别计算增值额。

 三、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

4、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

5、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

6、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

7、转让房地产项目需要根据房地产的评估价格计税的，经具有评估资格的房地产评估机构评定，报我局确认可以清算的。

（三）房地产开发企业有下列情形之一的，清算中按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经我局责令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?

四、土地增值税清算范围及阶段

根据我市土地增值税开征以来一直未进行清算的实际情况，属清算范围的项目分如下三个阶段进行清算：

第一阶段，清算2000年1月1日以后开发完工的开发项目；

第二阶段，清算1994年土地增值税开征以来未进行清算的开发项目；

第三阶段，清算财务不健全、资料不完整的项目。

五、土地增值税清算的步骤

第一步，属本通知清算范围的项目，无论是否符合清算条件，均填报《开发项目基本情况申报表》、（见附件一），并于2007年6月20日前报送我局征管科。

第二步，纳税人应向我局提出书面的清算申请报告，经初步审查，符合清算条件的，由企业自行清算，我局检查，也可以委托甘肃省税务师管理中心2006年年检合格的税务师事务所进行清算，委托清算的应签订《土地增值税清算协议书》，并报我局征管科备案，然后进行清算。

第三步，清算完成后，将清算申报资料及土地增值税清算项目审核鉴证报告报我局征管科；

第四步，我局审查后，下发《土地增值税清算结论书》（见附件二），按规定办理征（退）土地增值税手续。

六、土地增值税清算的时限

（一）本通知清算范围内的开发项目，凡已经符合土地增值税清算条件的，如果只有一个清算单位，应在2007年7月底前清算上报，多一个清算单位，可延长10天；

（二）开发项目在本通知下发以后符合土地增值税清算条件的，应在符合条件之日起45天内完成清算；

七、清算申报资料

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）土地增值税清算书面申请（格式见附件二）、土地增值税纳税申报表（申报表，包括电子版可到我局征管科领取）。

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）房屋出售情况明细表或国有土地转让情况；已预征的土地增值税完税凭证复印件。

（四）主体建筑工程施工合同、《项目立项批准书》、《建设工程规划许可证》、《销售许可证》、《项目竣工验收报告》等。

（五）委托税务师事务所清算的，应报送《土地增值税清算税款鉴证报告》、清算汇总工作底稿（含电子版）。

八、清算结果及法律责任

纳税人接到税务机关下发的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续。

纳税人不按有关规定及本通知要求进行土地增值税清算、不能按时申报土地增值税清算报告又未按规定办理延期申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定责令限期改正，并处以二千元以下罚款，情节严重的处以二千元以上一万元以下罚款，未能在限期内改正的，一律核定征收土地增值税。

清算过程中故意隐瞒收入、虚报扣除项目或者提供虚假资料等手段进行虚假申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定，“追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

特此通知。

附件：

一、《开发项目基本情况申报表》

二、关于土地增值税清算的申请报告

三、《土地增值税清算结论书》

                                   二〇〇七年五月十八日

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