从“国六条”、九部委“十五条意见”、强征个税再到加息，不到3个月的时间，关于房地产行业的调控举措接二连三而且不断升级．二手房市场也因此发生了巨大的变化。而政策对炒房族的打击是否奏效，目前还没有明显特征。

    个税政策调整特点

    2006年7月26日出台的二手房强征个人所得税，并非新政策；因为此前在全国有的地区都曾有过试点，后因各种原因无疾而终。而此次强制出台可被理解为国家对房地产市场调控的切实调整。

    此次个税征收政策与原有政策的变化比较表现出两方面的特点：一方面，此次二手房个税政策更细化，更具操作性与可执行性。其实在以往的税法里早就有关于“个税”征收的相关政策，只不过原有“个税”政策在征收细则上比较笼统，仅表示个税缴纳是按差额征收，即(售房款-原购房款-合理费用)×20％。而本次个税政策则明确表示，个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20％，并对相关内容做出了细化：

    (1)对不同权属关系的房屋其原房价进行了细化认定，如商品房、自建住房、已购公房、经济适用房，拆迁安置住房等。

    (2)对转让住房过程中缴纳的税金进行了细化认定，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。

    (3)对合理费用进行了细化认定，明确指出合理费用为住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等，并对最高扣除限额进行了限定。这些细化使得本次新政更具操作性和可执行性。

    另一方面，此政策从原来的自主缴纳变为目前的强制征收。新政策中明确提出“主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理。”此政策条文表明，将要实行的“个税”征收政策将与契税征收一样，进行“先税后证”强制征收。

    自去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来调控房地产市场的过热现象。

    国家为什么要调控?第一，住宅不但是商品，它也具有公共产品的属性。国家对这种公共产品是可以干预的，因为住宅是人们住的第一需要，它虽然是商品，但从公共产品的属性来讲，政府是有权力进行调控的。第二点，也是很重要的一点，按照市场失灵理论，无论是市场经济国家，还是计划经济色彩比较浓厚的国家，从纯市场经济理论的角度来讲，市场是可能失灵的。在市场失灵的情况下，政府可以调控，并且为了扭转这种不良的局面，它还必须调控。上海的房地产市场已经出现了危险，已经盲目了，就像买股票都追涨一样，这是非常危险的。在这种情况下，国家再不调控就会崩盘。政府现在就是要承担起这种责任，进行宏观调控，稳定当前的楼市，引导它向健康的方向发展。

    新政出台立意

    国家税务总局于2006年7月26日推出新政，8月1日起执行，时间上非常之短，一时间引发国内各地二手房市场交易异常火爆。交易者纷纷赶赴这趟“免税末班车”。

    随着各地的细则出台，按核定方式征税浮出水面，在许多人大呼上当之际，二手房市场异常冷清。

    其实，“打击投机、抑制投资、满足自住、平抑房价”是此次政策出台的初衷，以维护一个理性、可持续发展的房地产市场。可能由于其他审核配套的措施暂时还不完善，按20％的税率执行的困难与成本非常大。虽然一些地方出台的实施细则按1％～3％交税，显得过于宽泛，但执行起来比较方便；这也切实体现了中央完善房地产转让环节的税收政策。从历史的眼光看，二手房转让缴纳个人所得税已开辟新纪元，一个税源的开辟不可能一步到位，这是个渐进的过程，等各种时机成熟后，再规范严格执行也不是不可能。

    如果现在严格按照20％的税率征收二手房转让所得税的话，将对房地产投机与投资者都是一次沉重打击。消费者买房，很少去算一本账，只要有升值预期就买。但现在，政策变化提高了房产售出成本，不管出于什么目的购房，出手前很有必要计算一下投资成本。因为只有当房价的年平均涨幅超过了成本率，才有从房产中获利的可能。

    从目前情况看．购房不足5年出售，将很难获得利润。契税．普通住宅是总房价的1．5％，还有两次的印花税是0.1％，而购房不足5年出售，要按总房价交5 5％的营业税，这加起来就是7.1％了，现在还有个税。此外，装修费用一般要总房价的10％，还有如果贷款买房要还利息，前几年主要还的是利息，怎么也得几万元，加上如果通过中介交易，还有1％～2％的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的17％～20％。这就意味着，要像过去那样，在购房一两年甚至更短时间内就把房产售出并获得利润，房价的年平均涨幅至少要达到17％一20％才有这种可操作性。

    纵观国家出台的一系列税收政策，无论是规定不满5年期的二手房交易要征收全额营业税，还是在二手房交易时要征收个人所得税，其立意点都在于打击炒房行为。

    提高营业税和个税征收水平，初衷主要是为了打击投资和投机购房者。因为无法区分住房消费者与住房投资者和投机者，就只能执行一样的政策。短期内肯定会刺激二手房的成交价，因为不管是营业税还是个税相当一部分都会转嫁给购房人，实际的二手房成交价在两税之后有可能会上升；另外，也有可能造成房源供给更加紧张。

    二手房市场将走向规范

    今年，国家出台的房地产政策力度之大、数量之多、频率之快可以说是历年少有的。这将使得老百姓中持观望者迅速增多。在8月1日之后，将会出现一个较长时间的市场观望期，因为准备购房者有了更多选择：商品房、二手房、无税二手房等。但短期内将有可能出现业主由售转租的“惜售”行为和二手房交易中“税费转稼”现象，二手房交易量在短期内有一定幅度的下降将成必然。并且二手房租赁将大于转售，从单纯因素考虑，由于房源多了，二手房租赁价格或会下降。

    由于二手房市场中自住型购房需求占到90％以上，这种刚性的购房需求中有相当一部分是从一手房市场中转移过来的。由于二手房整体价格相对一手房要低，且具有地段优势与现房优势，如果不是整体房地产投机炒作，就不会出现由于征税而导致的大量抛盘现象和房价骤降的现象，二手房价格上涨势头将会趋缓，但不会出现降价现象。

    而房地产中介、经纪行业则面临一轮较大的洗牌。因为从市场发展的角度来看，营业税与个人所得税实施后，市场的走向将更加规范。新政出台后，以吃差价为主要经营模式的经纪公司和一些中介公司会更多更快地被淘汰出局。而抗御风险能力强，服务好，产品创新能力强的大型品牌中介公司将在市场上走得更远。市场洗牌与房地产中介行业的调整将会出现“剩者为王”。

    按照目前的宏观调控的状况，此次新政策因带有强制性，应该会得到严格的执行。后“个税”时代，经历过一轮短暂的观望后，二手房市场仍然是该买的买，该卖的卖。市场心态也会趋于平稳，市场的预期将会更加明确。二手房市场将会有一个更加稳定、积极、繁荣的时期。

    后“个税”时代房地产市场走向

    从物理属性上看，房产是不断地折旧贬值的。每年约20％。它的保值和升值来源于概念和金融属性。营业税和个人所得税从财税角度打击升值和保值概念，使房产金融属性弱化，绝大部分普通房产不能保值和升值，让投资的价值减少。

    税收杠杆是调节经济的有力手段之一，但它需要一个时间；就目前来讲，大量供应中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房是房地产市场调控最有力的武器。经济适用房制度从制定的初衷和目前的市场来说是对的，但就是由于市场供求的悬殊性，导致90％以上的需求者得不到满足，造成资源的错配不是经济适用房制度的问题，而是刚性需求的巨大力量导致制度实施无法满足市场畸形的供求关系。

    强征二手房个人所得税对未来房地产市场将产生的影响表现在：第一，高额税费将阻退许多房产持有者的出售欲望，市场转租行为加大，二手房租金有可能下调。第二，二手房交易量必定明显萎缩。第三，5年之外的二手房将成为存量房市场成交结构的重要构成部分，5～8年的新型住宅短期走俏。第四，营业税与个税的强征导致5年内次新房交易下降、售价上升，次新住宅需求被迫向新房市场转移。另受一年内再购房免税的影响，为新房市场也增加了需求量。投资需求方面，住宅收益明显低于商用物业．却要承受比商用物业更高的税费，导致投资需求转向商用物业。最后，个税影响力的大小主要取决于地税部门的监管与执行力度的大小，商用物业做低房价现象的普遍性可能在存量房交易中上演。对于后市政策走向，目前来看“利空”政策基本出尽，对物业持有阶段进行征税的物业税政策是否出台成为唯一的关注焦点。

    其实，二手房活跃有利于培育房地产二级市场的成熟度，二手房活跃说明房地产市场的流动性增强，房地产涨价是多种因素综合作用的结果，如果二手房交易活跃同时价格持续上扬反而会造成房地产市场整体价格的上涨，二手房活跃并不意味着能抑制房地产继续涨价，但是二者有一定的复杂相关性。

    房地产市场的未来发展应该是健康有序的，因此就要进行结构性的优化调整，我提出“市场要细分化”的理论。而目前中国的房地产市场结构是不合理的，是扭曲的，房地产价格也是扭曲的。在目前的情况下，我们应该做的就是要加大中低档房子的供应量，适当控制高档的，因为高档的住宅以中国目前的购买力来说是不足的，有效需求是不足的。因此，把虚高的中高档住宅的房价降下来，这在中国是很迫切、很现实的，也是非常需要的，因为它确实是不合理的。