税务总局明确5种不同住房的房地产原值和合理费用定义，新规8月1日起实施

　　近日，国家税务总局出台了《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号），通知明确规定从8月1日起，转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　其中，商品房转让住房在转让前实际发生的装修费用允许扣除的最高限额为房屋原值的10%。

　　此外，对于房地产原值，国家税务总局公布了5种不同住房的标准，还对合理费用做了明确定义。

　　“房地产原值”定义首次明确

　　对于房地产原值，国家税务总局首次明确了5种不同住房的标准。

　　１．商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

　　２．自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　３．经济适用房?含集资合作建房、安居工程住房?：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　４．已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门?或原产权单位?交纳的所得收益及相关税费。比如市民甲有一套面积为120平米的公有住房，共有住房面积为90平米，每平米为2000元，超过的30平米，价格为5000元/平方米，其向财政部门缴纳的受益及相关税费为2万元，那么甲某的住房原值为90X2000+30X5000+20000=350000元。

　　已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级?含县级?以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价?或标准价?购买的公有住房。

　　经济适用房价格按县级含县级以上地方人民政府规定的标准确定。

　　５．城镇拆迁安置住房：根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》?建住房?２００３?２３４号?等有关规定，其原值分别为：

　　(1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　(2)房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；

　　(3)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；

　　(4)房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　合理费用中包含装修费

　　转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税（房屋原值的５％）、城市维护建设税（营业税×７％）、教育费附加（营业税×３％）、土地增值税（该税是自建房者缴纳的）、印花税等税金。

　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。总局这次根据实际情况，把装修费纳入合理费用中，可在税前扣除。

　　１．支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；

　　(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费?铺装了地板，装配了洁具、厨具等?的，不得再重复扣除装修费用。

　　２．支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　３．纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。