营改增后，财政部国家税务总局即明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。但是具体怎么计算还是不清楚，近日国家税务总局发布的《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016第70号公告）算是对此作了明确，其第一条“关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确：“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”用公式（以下简称土增收入计算公式）表示如下：

土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%

有人不理解，一是国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告(2016年第18号)明确，销售额(以下称为“增值税销售公式”)如下：

销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)

为何不用这个销售额，她也是不含税的！

二是按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：

销售额=销售全价/(1+11%)

税额=销售全价/(1+11%)*11%

用这个也是应该的呀！

那为什么税总要定成那样的呢？

首先，土地增值税的应税收入与增值税的应税收入一般情况下是一致的，但是略有不同，这个要理解，不同的地方在于土地增值税所说的非直接销售方式销售(视同销售)及价格确定。因此我们假设上述公式中土增应税收入计算公式中的转让房地产取得的收入与增值税销售公式中的全部价款和价外费用一样。

其次，上述土增应税收入和增值税销售公式计算公式的口径是不一致的，前者没有扣除土地价款，只是扣了销项税，如果把口径一致起来的话，土增应税收入扣除土地价款，那么扣除项目中就不再扣除，否则会造成重复扣除，当然结果是一样的，无非是直接扣减收入和作为扣除项目扣除，对增值额没有影响，那么土增应税收入的计算公式就要改一下。我们用字母代替指标：T代表土地增值税，Z代表增值税，S代表房地产价款和价外费用，B代表土地价款，X代表销项税，并且X=(S-B)/1.11*0.11，TS代表土增收入，ZS代表增值税销售。前面的公式分别表述为：

TS=S-X

ZS=(S-B)/1.11

如果TS=ZS，TS=S-X-B，也就是说TS与ZS计算口径一致了,在这种情况下，我们看解结果是什么？

TS =S-B-(S-B)/1.11*0.11

= (S-B)-(S-B)/1.11*0.11

=(S-B)*(1-1/1.11*0.11)= (S-B)*0.9009

我们再看ZS计算结果:

ZS=(S-B)/1.11=(S-B)*1/1.11=(S-B)*0.9009

完全是一样的，也就是说无论是按照2016年第18号所说的销售额作为土增税收入，即先扣土地支出再算不含税，还是先扣销项税作为不含税收入再扣土地支出，结果是一样的，但是习惯上因为土地增值税还要加计扣除，将土地作为扣除项目处理而不是直接从收入中减除便于计算和理解。

第三，我们再分析一下开票收入问题，假设PS代表销售房地产的开具增值税专用发票的销售收入，扣除土地价款会变成同一口径，其计算公式如下：

PS=S/(1+11%)-B

=S/(1+11%)-B(1+11%)/(1+11%)

=(S-B)/(1+11%)-B/(1+11%)*11%

和前面两个计算方法相比，差异在于B/(1+11%)*11%，我们惊奇地发现，其实就是多了扣减土地价款的销项税，为何不能扣呢？道理很简单，扣额不扣税，扣税不扣额。

至此我想，土地增值税应税收入为什么是这样的已经说清楚了，只是不知您看清了吗？