营改增税制改革的大好红利之一，就是对取得的不动产不仅可以抵扣增值税进项税，还可以因其用途的改变而使增值税进项税在“可抵扣”与“不可抵扣”之间转换，且转换税额大小取决于不动产净值率，从而有利于降低税负。同时，不动产的计税基础因此也发生了改变，相应计提的折旧额在态势图上也不呈“直线式”分布，这就在一定程度上造成了以往的惯性思维涉税会计处理与新变化的不适应。为了清晰展示这种新变化因素，下面从已税和未税两方面举例逐步解析变化及影响、并指出因可能失误存在的风险点：
案例1：某一般纳税人2016年5月3日以银行存款购进专用于简易计税项目的办公楼一座，取得增值税专用发票注明金额450.45万元、税额49.55万元，2016年11月转用于应税项目。折旧年限20年，不考虑残值。
1、5月购进时，用于简易计税项目进项税不得抵扣
借：固定资产500 （450.45＋49.55）
贷：银行存款500
2、6月-11月计提的折旧
借：管理费用12.5 （500÷20÷12×6）
贷：累计折旧12.5
3、11月改变用途的办公楼于12月计算当期的可抵扣进项税：
可抵扣进项税＝取得的扣税凭证注明的进项税×不动产净值率
＝49.55×（500－12.5）/500
＝48.31
12月可抵扣进项税＝48.31×60%
＝28.99
改变用途次月12月起第13个月抵扣的进项税＝48.31×40%
＝19.32
借：应交税费-应交增值税（进项税） 28.99
应交税费-待抵扣进项税 19.32
贷：固定资产 48.31
4、12月按不动产“价税”分离后的净值在剩余使用年限或月数计提折旧
借：管理费用1.88
贷：累计折旧1.88
[（500－12.5－48.31）÷（20×12－已提月数6）×1]＝1.88
风险点：
1、上述案例中购进不动产时取得的增值税专用发票应在180天内认证，并在认证当期应同时作进项税抵扣和进项税转出申报；或者取得的不动产在180天内专用发票认证期内改变用途，对增值税专用发票认证并申报最迟不要超过不动产改变用途当月。否则，不认证或仅对专票认证但不同时作进项税抵扣和进项税转出申报，按照国税函〔2009〕《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》相关规定，增值税专用发票不得作为合法的增值税扣税凭证，将永久失去抵扣进项税资格。对不按照国家税务总局2016年第15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》相关规定的时间，即不动产改变用途用于应税项目的次月或次月起第十三个月抵扣计算的进项税的，也将失去抵扣进项税资格。
2、在上述案例会计处理中，如果仅作增值税进项税处理而忽视不动产计税基础减少调整，仍旧按原计税基础计提折旧，将会涉及企业所得税税收风险。
案例2：某一般纳税人将2016年5月3日取得的已抵扣60%的进项税19.8万元的不动产于2017年4月3日专门转用于后勤使用，原值300万元，折旧年限20年，不考虑残值。
1、2016年6月—2017年4月计提的折旧
借：管理费用13.75 （300÷20÷12×11）
贷：累计折旧13.75
2、2017年4月转用于后勤使用，应计算不得抵扣的进项税
不得抵扣的进项税＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
＝（19.8＋19.8÷60%×40%）×（300－13.75）／300
＝31.49＞已抵扣进项税19.8
借：固定资产 31.49
贷：应交税费-应交增值税（进项税转出）19.8
应交税费-待抵扣进项税额 11.69 （31.49－19.8）
3、2017年5月按不动产增加后的计税基础在剩余使用年限或月数计提折旧
借：管理费用1.45 [（300＋31.49）÷（20×12－已提月数11）×1]
贷：累计折旧1.45
风险点：
1、上述案例中如果对进项税转出计算不准确，一方面多转出进项税容易造成多缴增值税，同时因多转出进项税增加不动产计税基础造成多提折旧涉及企业所得税税收风险；另一方面少转出进项税会涉及增值税税收风险，同时也会造成后期少提折旧的损失，除非企业在5年内发现错误并做出专项申报及说明后在追补发生年度确认计算扣除
2、上述案例中将已抵扣进项税的不动产转用于福利当期，仅准确作进项税转出处理而忽视不动产计税基础的增加调整，也将会少提折旧，多计应税所得，产生不必要损失。
前面案例介绍的知识点虽然不多，相信也起到了“点拨”的作用。目的就是希望从业者在实际业务工作中要细致、认真，熟悉掌握税收法律、法规政策及其特定的核算要求，结合并运用好财会知识，应对千变万化的业务需求，才能够把损失减到最小。本文如有不足知处，请大家指正，以求共同完善。
