【税虫快报】就在大家急切的等待“营改增”实施政策出台之际，从小道转来“营改增”的重磅文件《营业税改征增值税试点实施办法》，“税虫”细嚼，似有滋有味，然而到底还是山寨版，不过其中一些说法让人还是眼前一亮，故摘其涉及建筑业、房地产业要点，以飨网友。

关于建筑业：

1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

   以清包工方式提供建筑服务是指：施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

   甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。

 所建工程只要符合“清包工”，也就是以“包工不包料”的方式提供建筑服务，可以选择简易计税方法计税。

  3、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。  

 建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30前的建筑工程项目。

 此款与之前专家预测的一样，老项目老政策、新项目新政策，新老项目的区别在于《建筑工程施工许可证》和《建筑工程承包合同》的开工日期，这给建筑企业能否选择“适用简易计税”留下了操作空间。

 关于房地产业：

 一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率缴纳增值税。

 一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，按11%向机构所在地申报缴纳增值税。

 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

 房地产开发企业的新老项目判定，也是取决于《建筑工程施工许可证》和《建筑工程承包合同》的开工日期；对于未清盘的项目而言，按照5%的征收率简易计税，确实能达到“只减不增”的效果。

小规模纳税人销售不动产，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地预缴增值税。 

其他个人销售其取得的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率申报缴纳增值税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。