“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究

随着税制改革的进一步深化，房地产行业“营改增”势在必行，对房地产行业的发展影响深远，相关企业应准确理解政策，审视企业自身经营管理以适应新的税制环境。

现行税制涉及房地产行业的有14个税种，而各种收费有几十项。目前，在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多税种，主要包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。房地产行业涉及的产业链很长，须对整个纳税环节链条提前梳理清晰，未雨绸缪，早做税收规划，有效加强企业管理。本文从营业税改增值税将对房地产开发企业的建造成本、税负、利润、现金流情况产生的影响进行分析并藉此指出如何提前做好前期准备工作。

一、“营改增”对房地产企业建造成本的影响

建筑业是房地产开发企业重要的上游行业。在《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）规定建筑行业适用11%增值税税率，原则上适用增值税一般计税方法。建筑业实行“营改增”会直接造成房地产企业建造成本增加。

首先，由于建筑材料来源方式较多，势必会增大建筑业增值税进项税额抵扣难度，而且其所面对的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，且基本上都由个体户、小规模纳税人供应，所购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，材料进项税额无法正常抵扣，使建筑业实际税负加大。

其次，根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税率低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）规定，一般纳税人销售自产的下列货物，可以选择简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：①建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含黏土实心砖、瓦）；③自来水；④商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。以上所列货物都是建筑工程的主要原材料，且所占工程造价比重较大。假设建筑施工企业购入以上原材料均能取得正规的增值税发票，可抵扣的进项税率6%，而据了解建筑业增值税销项税率11%，相对于营改增之前，施工企业购入上述建材后增加了5%税负成本，根据2010年公布的该行业产值利润率3.55%而言，营改增无异于将增加建筑业税负，挤占利润空间。

再次，建筑工程人工费占工程总造价的20～30%，而劳务用工主要来源于成建制的劳务公司及零散的农民工。建筑劳务公司为施工企业提供专业的劳务服务，原来按3%支付营业税，而实行“营改增”之后，税率将大幅提高，但没有进项税额可抵扣，在当今人工成本不断上涨的趋势下，作为微利企业的劳务公司或是走向破产或是将税负转嫁到施工企业，另外，零散的农民工提供劳务所产生的人工费也没有增值税发票，亦无可抵扣的进项税，势必加大建筑施工企业人工费的税负。以上两方面导致成本增加也必然被摊销在商品当中随之转嫁给房地产开发商，最终由消费者买单。而现在房屋的价格趋势是政府通过宏观调控手段抑制房价继续上涨。房价不能对应上涨，那么由于税制改革所带来的成本增加只能由施工方和开发商自行消化。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

实行“营改增”，延续了增值税的抵扣链条，避免重复征税，降低了开发产品的成本，能让房地产企业降低税负。我国房地产行业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。从价税关系上看，营业税和土地增值税均属于价内税，实行价内税加重了房地产行业的税款，原因是价内税形式较为隐蔽，不易为人察觉，所以给人的税收负担感较小，由于价税一体，税收的增加必然影响到商品的价格，并能对生产和消费产生连锁反应，最终还有可能危及税基的稳定增长。此外，由于征收价内税的商品的特殊定价机制，随着商品的流转还会出现“税上加税”的重复征收问题，且流通环节越多，问题越严重。而作为一种价外税。增值税，其数额通过层层抵扣的方式实现了课税数额的正确性。价外税的计税方式不会影响增值税与商品价值的联系。因此建筑业、房地产业全面实行营改增后税收上引入了增值税的抵扣链条。上一层行业带来的增值税可以扣除。

在假定建筑业、房地产行业均适用11%增值税率，其他部分现代服务业适用6%税率，所有属于抵扣范围的进项税都能取得增值税发票的前提下，笔者依据天津地区房地产行业基础数据推算营改增后房地产行业税负较之前下降约1%，具体推算如下：

假定天津地区某非普通标准住宅项目单价15000元/平米，地价及大小配套费2300元/平米，前期勘察及设计等费用140元/平米，建安工程费（含桩基、建安工程、监理费、楼宇智能化等）4600元/平米，配套及基础设施费（含水、电、气、热、配套工程监理费、有线电视等）480元/平米，公司承担的维修基金费225元/平米，其他费用（含造价咨询、结算审核费及不可预见费等）480元/平米，期间费用（含财务费、管理费、销售费）1400元/平米。

营改增之前推算：

营业税金及附加=15000x5.65%=847.5（元/平米）；

土地增值税：

增值额=15000-（2300+4600+140+480+480）×1.3-15000×5.5%-225-1400=2150（元/平米）

增值率=2150/[（2300+4600+140+480+480）×1.3+15000x5.5%+225+1400]-16.73%

土地增值税额=2150x30%=645（元/平米）

企业所得税=（15000-2300-4600-140-480-480-15000x5.65%-225-1400-645）x25%=970.63（元/平米）；

税负率=（847.5+970.63+645）/15000=16.42%

营改增之后推算：

销项税额=15000/（1+11%）x11%=1486.49（元/平米）

进项税额=（4600+480）/（1+11%）×11%+（480+140）/（1+6%）x6%=538.52（元/平米）

增值税额=1486.49-538.52=947.97（元/平米）；

城市维护建设税=947.97x.07=66.36（元/平米）；

教育费附加=947.97x0.3=28.44（元/平米）；

地方教育费附加=947.97×0.2=18.96（元/平米）；

防洪费=947.96x0.1=9.48（元/平米）；

土地增值税：

增值额=15000/1.11-（2300+4600+140+480+480）×1.3-225-1400-947.97-66.3628.44-18.96=426.78（元/平米）

增值率=426.78/[（2300+4600+140+480+480）x1.3+225+1400+947.97+66.36+28.44+18.96]=3.26%

土地增值税额=426.78x30%=128.03（元/平米）

企业所得税=（15000/1.11-2300－ 4600－140－480－480－225－1400－128.03－66.36-28.44-18.96-9.48）×25%=909.31（元/平米）

税负率=（947.97+66.36+28.44+18.96+9.48+128.03+909.31）/（15000/1.11）=15.60%

税负率降低=16.42%-15.60%=0.82%

基于上述推算，未来房地产业营改增有助于房地产业发展及房价合理回归，减轻购房者负担的同时，促进了房地产行业健康理性发展，优化产业链条，使房地产企业做大做强，更加专业、规范，达到了通过经济杠杆有效调整房价的目的，使两种增值税的“自动稳定器”作用更加明显，增强了对房地产市场的调控，熨平了经济周期。

三、“营改增”对房地产企业净利润及现金流的影响

房地产是地方政府最强劲的收入来源。根据相关机构对139家A股上市公司进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度139家房地产企业的税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元。房地产企业缴税额与净利润额逐年递增。从2007年缴税仅为509.05亿元，一路猛增至2012年的2606.91亿元。2008年至2011年的年度缴税额分别为619.85亿元、1128.9亿元、1142.93亿元、1463.98亿元，自2007年以来至2012年，房地产企业逐年增长的净利润为452.02亿元、640.40亿元、879.19亿元、1177.72亿元、1401.18亿元、1589.25亿元，值得关注的是，房地产企业缴税增长的曲线与房企净利润增长的曲线保持正相关，但净利润总额一直低于缴税额，房地产企业每赚1元钱，政府就要收取1.02元的税款。

分析房地产企业税款增加的原因不难看出，由于其营业收入、净利润等增长导致营业税金及附加、房产税、企业所得税等随之增长；另外随着土地出让金收入增幅下降，已对土地财政产生严重依赖的地方政府加大对房地产企业的税收征管，例如对土地增值税预缴和清算力度的加大。房地产企业税负增加将使企业面临更加严峻的财务压力。这会使房价的刚性成本增加，并会在一定程度上转移到房价中，最终由消费者买单的局面。

基于上述问题，本次营改增的主要目的就是为了减税，税负的降低会使相同业务状态下支付税款的现金支出减少，从而改善房地产企业现金流状况。但是由于市场竞争的有效性，建造成本的增加，税改后房地产企业很难实现更多的超额收益；现金流方面由于税负的降低，有望实现现金流情况地改善，当前房地产企业在经营中为了提前回笼资金多采用预售制，同时税法规定采用预收款方式的房地产企业纳税义务发生的时间为收到预收款项的当天，因此在营改增纳税时点还没定论的情况下较难与营业税时点进行比较，基于减税的改革初衷，房地产企业现金流有望实现改善。

四、房地产企业应对“营改增”的前期准备工作

第一、针对建造成本增加，房地产企业应提前做好以下准备工作：提高纳税意识，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中不要发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得发票，不应拖延；加强会计核算工作，提高会计核算质量，做到笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性，达到项目竣工验收，会计核算结束。

第二、针对房地产企业应避免储存大量原材料及捂盘惜售现象，因为实行“营改增”后，房地产企业税负降低导致房价可能下降，若之前储存大量原材料或是捂盘惜售则会使商品成本偏高，价格不具竞争力。

第三、要处理好期初税款抵扣问题。当今房地产企业普遍推行精装修策略，在营改增税制改革的大背景下，房地产企业势必加大精装修力度，购买大量家用电器，一方面充实了商品的卖点，另一方面在增值税进项税抵扣及土地增值税清算方面占得先机，因此房地产企业应更加规范的收集、审核、整理增值税发票，以备在实行营改增后，期初增值税进项税额抵扣顺利实施。

第四、对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布也比较广，为了发挥规模优势获得最大的折扣力度，由集团公司统一对外采购所有物资并直接向成员公司提供，由于集团公司统一集中采购的物资是由集团公司与供应商签订的合同，取得的增值税发票的购买方名称是集团公司，只能由集团公司缴纳增值税时全部进行抵扣。这样会使各成员单位无法抵扣增值税进项税，而且一旦营改增后，开发项目所在地可能会按一定比例就地预缴增值税，对于作为一级法人的集团公司要预缴增值税，开发项目所在地公司也要预缴增值税，会对集团整体现金流管理产生巨大影响，因此笔者认为可以由集团公司统一与供应商进行洽谈，但签订合同时，由集团公司和成员企业分别与供货商签订合同，各自取得增值税发票，各自分别进行抵扣。或者对既有或新设立具有法人资格的成员企业重新进行战略定位，撤销具有法人资格的成员企业，变更或新设立不具有法人资格的分公司，这将有利于减轻集团公司和成员企业纳税的工作量。

第五、由于增值税纳税和管理较为复杂，营改增后企业机构需要设置专门的税务岗位，增设相关专员，统一管理企业税务筹划。

第六、营改增税制改革由于涉及到企业方方面面的工作，需要企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑、积极应对，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度，使营改增能在房地产企业顺利平稳过渡。

第七、房地产行业“营改增”给税负及商品成本带来变化，同时对于房地产企业的经营模式、市场行为等都有着巨大影响。在十八大报告中提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动，城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化城镇化、农业现代化同步发展。”其中，新型城镇化代表着城市发展的精细化和智能化，将显著推动涵盖城市轨道交通、园林装饰、节能环保等城市“精雕细琢”及智慧城市、智能交通、医疗信息化等生活智能化产业的发展。房地产企业在商品房开发建设过程中，应加大公共配套设施的投入，打造高品质智能化社区，提高商品的卖点，在越来越激烈的市场竞争中占得先机。

总之，房地产行业“营改增”的实行可进一步加强国家对房地产业的调控力度，遏制房价过快上涨，引导房地产行业步入良性发展轨道的同时也进一步规范了企业的纳税行为、规范实务操作、避免涉税风险。