既然已经被确定为抽查对象，唯一可行的办法是认真地自查了。面对艰巨的任务和巨大的风险，笔者完全理解您的心情。三年的账务，中间税制变化巨大，税收政策时时调整，怎么才能在短时间内抓住重点消灭重大税务风险呢？今天我想告诉你的是一句废话，行业不同，自查侧重有别！

据统计，本次选定的重点抽查对象中行业较多，其中房地产127户，占重点抽查对象的24.61%，其中兰州市及兰州新区25户，其次是服务业24.22%，电力行业19.19%，建筑业被确定了38户，占到了7.36%，其中兰州市3户。（有没有你，请到这里查看）

为做好自查，税务机关若干次地下发过自查提纲，但是越是通用的越是没用的，要不你去看看那些自查提纲，对你有何帮助！简单的道理是我们要以税务稽查人员的思路去自查，那么问题是稽查人员会不会也是依据那个通用的自查提纲来“刻舟求剑”呢？别人估计是的，但是大多数稽查人员还是非常厉害的。

每个行业经营对象不同，经营模式各异，形成的商业惯例也是千奇百怪，当然其所适用的税收政策、法规也有区别，因此根据所在行业，确定自查的重点事项和重点税种就非常重要。今天我们就房地产的自查要注意的要点简单提示（此后会陆续推出行业税务自查指引）。

房地产企业经营土地和房产，经营方式为开发销售，开发项目可能位置不同，大小有别，但是绕不开拿地、规划、建造、预收、销售、清盘等环节，同时每个环节都有一双“炯炯有神”的眼睛盯着。

拿地，只能通过招拍挂竞价，出让方是政府，报备，政府投资管理机关登记开发项目功能及大致投资；

规划，要开发土地，应符合城市整体规划，因此就要进行土地规划许可和建筑工程规划许可，没有规划许可就是违章建筑；

开工，开始施工建设要经过建设主管部门批准，发给你开工许可证；

预收，建到一定程序开始销售，要取得预收许可；

产权，卖买合同要经过网签，收入、面积一应俱全，还要办理产权登记。

由此，我们得出一个结论，房地产的最大特点是经营几乎是在行政监管下运行，根据今年5月1日开始实施的《甘肃省税收保障办法》第三条的规定，发展改革、科技、工业信息、公安、民政、人力社保、环保、国土、建设、交通、文化、工商等有关部门和海关等中央在甘机构，应当按照各自职责，依法配合税务机关做好税收保障工作。言外之意就是要向税务机关提供服务信息。该办法第九条明确，这些涉及房地产的信息都属于应提供的涉税信息：

1、土地权属登记，建设用地的批准、出让、转让等信息；

2、新建商品住房交易、存量房交易、房屋登记、房屋征收补偿等信息；

3、建设工程施工合同备案、外来建筑施工企业备案、建设工程竣工等信息；

4、其他涉税信息。

你觉得房地产开发企业还有啥重要信息遗漏了吗？

我们再来看看房地产企业检查期间必然涉及的税种，营业税、增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地使用税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税，可能涉及的税种房产税、耕地占用税。除了消费税、资源税外，差不多都齐了！

房地产企业的情况就是这样，涉及的税种也知道了，那么怎么自查呢？我觉得用九个字可以准确把握，那就是“分环节，按税种，防逻辑”。

所谓分环节，就是将开发项目开发循环过程根据所涉及的税种、关联的行政机关等划分为若干的环节，比如拿地环节、建造环节、销售环节等，为审查所涉及税种的纳税义务发生时间、环节等打好基础。

所谓按税种，就是检查不同环节涉及的不同税种是否按时申报、计税依据是否完整准确，税款计算方法是否符合规定，有无计算不准少（多）申报；这里特别注意企业所得税收入确认时点、计税成本结转，还要注意营业税截止时点及纳税义务发生。

所谓防逻辑，是指向各方登记备案审批机关的数据信息是否与当时计税的信息存在逻辑性错误，比如土地出让合同约定的土地交付时间和缴纳土地使用税的时间不一致，项目竣工备案的时间和确认项目完工的时间不一致，项目土地面积与缴纳土地使用税的面积不一致，可售面积与已售面积和未售面积和不一致，营业税计税收入和增值税含税收入的合计与总数对不上等等，如果存在这些问题，而又没有合理的解释，这个“圆”很难“划圆”，到时候就是有口也就难以自辩了。

严格按以上九个字做了，我想95%的准确率就有了，也就是说差错的可能性就会限定在5%以内。

怎么才能做好九个字呢？我想这就需要一个专门针对房地产业的详细的自查指引，同时还的附之一自查工具——房地产行业自查工作底稿，方正税务师正在加班赶制中。

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